Il Consiglio di Stato conferma un principio chiave per chi investe nella rigenerazione urbana: ricostruire un immobile crollato o demolito rientra nella ristrutturazione edilizia, purché se ne possa accertare la preesistente consistenza, anche se il crollo è avvenuto prima del 2013.

🧱 Cos’è cambiato con la norma del 2013?
Con l’art. 30 del D.L. 69/2013, che ha modificato l’art. 3 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), viene ampliata la nozione di “ristrutturazione edilizia”, includendo anche gli interventi volti al ripristino di edifici già crollati o demoliti, a condizione che se ne possa ricostruire con certezza la consistenza originaria.

🔍 Il caso affrontato dal Consiglio di Stato
Con la sentenza n. 2857 del 3 aprile 2025 (Cons. Stato, Sez. IV), il giudice amministrativo ha chiarito che non importa quando sia avvenuto il crollo: ciò che conta è che l’intervento ricostruttivo avvenga dopo l’entrata in vigore della norma (21 agosto 2013). Il crollo può essere anche precedente.
La ratio è chiara: favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, purché il manufatto originario sia identificabile nei suoi elementi essenziali (volumetria, sagoma, struttura).

🏗️ Quando si parla ancora di “nuova costruzione”?
Attenzione: si ricade nel concetto di “nuova costruzione” quando la ricostruzione riguarda edifici diruti senza più tracce certe della volumetria originaria (es. pochi resti di muratura). In questi casi, non si può parlare di ristrutturazione ma occorre il titolo edilizio per nuova costruzione.

📚 La regola chiave
La ricostruzione è ristrutturazione se:

• Il crollo o demolizione è accaduto anche prima del 2013

• La ricostruzione avviene dopo tale data

• È possibile dimostrare la consistenza del fabbricato preesistente

🎯 Implicazioni per sviluppatori e investitori
Questo orientamento rafforza le opportunità per operazioni di recupero edilizio, soprattutto in contesti rurali o semiurbani dove spesso si trovano ruderi o strutture collabenti. Potresti beneficiare di regimi edilizi più favorevoli, evitare permessi onerosi per nuova costruzione e accelerare i tempi di progetto.

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