La legge consente al proprietario di interrompere il rinnovo automatico… ma solo in casi ben precisi

In un contratto di locazione abitativa, la proroga automatica dopo i primi 4 anni (canone libero) o 3 anni (canone concordato) è la regola.
Ma il locatore può opporsi a questo rinnovo, esercitando il cosiddetto “diniego di proroga”.

❗Attenzione: non è una facoltà libera, ma subordinata a specifici motivi indicati dalla Legge n. 431/1998. Vediamo quali sono, come comunicarli, e cosa fare per evitare contenziosi.

📜 Cos’è il diniego di proroga?

È il diritto del locatore di impedire il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza obbligatoria, solo se ricorrono motivi specifici di legge.

📌 Deve essere esercitato:

• con comunicazione scritta motivata

• almeno 6 mesi prima della scadenza

• tramite raccomandata A/R o PEC

In mancanza, il contratto si rinnova automaticamente (4+4 o 3+2).

✅ Quando è possibile negare la proroga? I 5 motivi previsti dalla legge

1. Uso personale dell’immobile
   Il locatore o un suo parente (entro il 2° grado) ha necessità di abitare o usare l’immobile per lavoro (abitativo, commerciale, artigianale o professionale).
   📌 Es. un figlio che va a vivere da solo o un coniuge che apre studio professionale.

2. Conduttore con altro alloggio disponibile nello stesso Comune
   Se l’inquilino ha già un altro immobile libero e idoneo dove trasferirsi, il locatore può negare la proroga.

3. Ristrutturazione o ricostruzione dell’edificio
   Se sono necessari lavori importanti non eseguibili con il conduttore presente, la proroga può essere rifiutata.
   🔧 Serve titolo abilitativo edilizio già ottenuto.

4. Mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore
   Se il locatario non abita stabilmente nell’alloggio (es. trasferimento ingiustificato), è motivo valido per il diniego.

5. Esigenza di vendere l’immobile a terzi
   Il locatore può opporsi alla proroga se intende vendere l’immobile, ma solo se non possiede altri immobili abitativi.
   Il conduttore ha diritto di prelazione con le stesse condizioni proposte al terzo.

📩 Come si esercita il diniego

• La comunicazione va inviata entro 6 mesi dalla scadenza del contratto

• Deve contenere le motivazioni di legge, specifiche e dettagliate

• Serve raccomandata A/R o PEC

• In caso di contenzioso, si applica il rito del lavoro (art. 447-bis c.p.c.)

📌 In caso di disaccordo, la questione può finire in giudizio. Il giudice può emettere ordinanza di rilascio immediata, che è titolo esecutivo.

⚠️ Attenzione alla mediazione

In caso di opposizione o diniego, la mediazione è obbligatoria prima di agire in giudizio (art. 5-bis D.lgs. 28/2010).
❗Nel caso in cui il condominio agisca per decreto ingiuntivo e il conduttore si opponga, è il locatore a dover promuovere la mediazione.

📌 Cosa devono sapere investitori e professionisti del real estate?

• 📆 I tempi sono rigidi: 6 mesi di anticipo

• 🧾 Le motivazioni devono essere previste dalla legge

• 📬 Le modalità di comunicazione devono garantire la prova dell’avvenuta ricezione

• ⚖️ In caso di contenzioso, è necessario seguire il rito speciale locatizio

📞 Devi rientrare in possesso del tuo immobile?

Ti assisto nella redazione della comunicazione di diniego, nella valutazione dei presupposti di legge e nella gestione del contenzioso, se necessario.
Evita errori formali che potrebbero compromettere il recupero dell’immobile.

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