Cosa dice davvero la sentenza del Consiglio di Stato e perché cambia le regole del gioco

📌 Affitti brevi e locazioni turistiche: un tema che accende il dibattito in tutte le principali città italiane. Ma con una recente sentenza il Consiglio di Stato ha chiarito un principio fondamentale:
👉 se l’attività non è imprenditoriale, i Comuni non possono porre limiti arbitrari.

Vediamo cosa è successo, perché è importante per proprietari, agenti e sviluppatori… e cosa cambia nella pratica.

🧑‍⚖️ Il caso: due appartamenti e un diniego comunale

Una proprietaria di due appartamenti a Sirmione si è vista bloccare dal Comune la possibilità di locare gli immobili a fini turistici. Il motivo? La mancanza (secondo l’amministrazione) di alcuni titoli edilizi e la richiesta di ulteriori documentazioni.

Il Comune aveva applicato la legge regionale lombarda (L.R. 27/2015), secondo la quale è obbligatoria una comunicazione di inizio attività anche per le locazioni brevi non imprenditoriali.

👉 Ma qui arriva la svolta.

⚖️ La sentenza del Consiglio di Stato (n. 2928/2025)

Il Consiglio di Stato ha stabilito che solo le attività in forma imprenditoriale sono soggette a Scia, controlli e limiti da parte del Comune.

In altre parole:

✅ La locazione breve non imprenditoriale è un atto di libertà contrattuale del proprietario.
🚫 I Comuni non possono impedirla né richiedere adempimenti non previsti dalla legge statale o regionale.

📘 Cosa prevede oggi la legge nazionale?

Con il Decreto-legge 145/2023, convertito in Legge 191/2023, è stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture turistiche.

📌 Ma attenzione: solo le locazioni in forma imprenditoriale devono presentare la Scia e rispettare requisiti più rigidi.

In ogni caso, anche le locazioni “private” devono:

• 🧯 essere dotate di estintori e rilevatori di gas

• 🏠 rispettare i requisiti edilizi e igienico-sanitari validi per qualsiasi abitazione

🏙️ I regolamenti comunali ora vacillano?

Sì. Regolamenti locali (come quelli di Firenze, Roma o Venezia) che tentano di limitare anche i privati rischiano ora di essere in contrasto con il quadro normativo nazionale e comunitario.

Come dice Marco Celani (AIGAB):

“Una sentenza che farà scuola. I Comuni non possono più imporre limiti arbitrari.”

💬 Le reazioni? Divise.

• 😟 Confindustria Alberghi chiede una norma nazionale che dia ai Sindaci strumenti per controllare il fenomeno.

• 🎉 Property Manager e privati locatori applaudono: finalmente una linea chiara che distingue il piccolo proprietario dal gestore professionale.

🎯 Cosa significa per te, oggi?

Se sei un:

• proprietario che affitta qualche immobile a fini turistici

• agente immobiliare che gestisce patrimoni di privati

• sviluppatore che riconverte immobili a uso turistico

👉 Questa sentenza ti offre tutele in più contro regolamenti comunali eccessivamente restrittivi.

📞 Vuoi capire se il tuo modello di gestione è in regola?

Scrivimi per una consulenza mirata sul tuo caso:
📧 analizziamo il tuo assetto e verifichiamo come metterti al riparo da rischi e contestazioni, sfruttando le nuove aperture normative.

📲 Contattami ora e porta la tua attività su basi legali solide.