Negli ultimi anni, la normativa sui parcheggi condominiali è cambiata radicalmente, influenzando direttamente le compravendite immobiliari. Per investitori, sviluppatori e agenti immobiliari è fondamentale conoscere le diverse regole applicabili in base all’epoca di costruzione degli edifici. Ecco una guida chiara e sintetica.

🗓️ Tre periodi chiave per capire quando puoi vendere il box separatamente:

📌 Prima del 1967 – Libertà totale

Se il tuo immobile risale a prima del 1967, il box può essere ceduto liberamente, anche separato dall’abitazione.

📌 Dal 1967 al 2005 – Vincolo di pertinenzialità

La Legge Ponte (1967) e la Legge Tognoli (1989) hanno introdotto il vincolo pertinenziale. In questo periodo:

• I box devono essere venduti insieme all’appartamento.
• Se il costruttore li trattiene o li vende separatamente, deve garantire almeno un diritto di uso ai condomini.
• Vendite separate sono possibili solo come pertinenze di un altro immobile nello stesso Comune.

📌 Dal 2005 ad oggi – Maggiore libertà

Dal 16 dicembre 2005, con la legge 246/2005, il vincolo pertinenziale è stato eliminato per:

• Parcheggi realizzati dopo tale data.
• Edifici costruiti prima del 2005 ma con appartamenti ancora invenduti.

Dal 2012, il Decreto Semplificazioni distingue ulteriormente:

• Parcheggi privati (aree private): vendibili separatamente, purché destinati a pertinenza di altro immobile nello stesso Comune.
• Parcheggi pubblici (aree pubbliche): vincolati all’appartamento, salvo autorizzazioni specifiche.

⚖️ Un esempio pratico: la recente sentenza della Corte d’appello di Messina (133/2025)

Un gruppo di acquirenti aveva acquistato un immobile (ante 2005) e, dopo 10 anni, hanno richiesto il riconoscimento della proprietà o diritto d’uso esclusivo su un’area parcheggio non utilizzata.

Risultato della causa:

• Riconoscimento del diritto reale d’uso su un’area ridotta (34 mq invece di 72 mq richiesti).
• Risarcimento danni di €7.000 per mancato utilizzo del parcheggio per oltre 10 anni.

Questa sentenza conferma l’importanza di verificare accuratamente i vincoli pertinenziali prima di effettuare una compravendita.

🚩 Checklist per non sbagliare

• Verifica anno di costruzione dell’edificio.
• Controlla se il parcheggio è su area privata o pubblica.
• Accerta eventuali vincoli comunali o convenzioni esistenti.
• Assicurati che la documentazione catastale e notarile sia corretta e aggiornata.

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