L’acquisto di immobili da società indebitate può offrire opportunità interessanti di investimento, ma presenta anche significativi rischi legali ed economici. Conoscere preventivamente tali insidie è fondamentale per evitare di trasformare un affare vantaggioso in una costosa battaglia giudiziaria.

⚠️ I principali rischi nell’acquisto

• Ipoteca: garanzia reale sul bene per tutelare i creditori.
• Pignoramento: avvio della procedura di esecuzione forzata sul bene.
• Azione revocatoria: dichiarazione di inefficacia dell’acquisto in favore dei creditori.

🔍 Come verificare l’immobile

Effettuare sempre:

• Visura catastale e ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate.
• Verifica della situazione debitoria della società tramite bilanci e visure camerali.
• Controllo dello stato di insolvenza della società venditrice per prevenire sorprese.

📌 Ipoteche e pignoramenti: differenze e implicazioni

• Ipoteca: può essere volontaria, giudiziale o legale; prioritario soddisfacimento dei creditori.
• Pignoramento: blocca l’immobile, dando il via alla vendita forzata.

🛑 Rischio di azione revocatoria

• Revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.): entro 5 anni dalla vendita, se questa pregiudica i creditori.
• Revocatoria fallimentare: entro 2 anni (con la vecchia legge fallimentare) se la società fallisce dopo la vendita e il prezzo pagato non è congruo o l’acquirente è a conoscenza dell’insolvenza.

🛡️ Strategie di tutela per l’acquirente

• Buona fede e giusto prezzo: effettuare una perizia giurata per dimostrare congruità e buona fede nell’acquisto.
• Registrazione e trascrizione del contratto preliminare: per acquisire privilegio in caso di fallimento del venditore.
• Inserimento di clausole di garanzia: obblighi del venditore di manleva e deposito del prezzo presso il notaio, liberato solo dopo verifica di assenza di vincoli.

✅ Checklist essenziale per l’acquisto sicuro

1. Verifica della situazione giuridica e fiscale dell’immobile;
2. Controllo approfondito della situazione economica e patrimoniale della società venditrice;
3. Predisposizione di contratti tutelanti con assistenza legale;
4. Perizia tecnica giurata per certificare il valore congruo dell’immobile.

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