Affrontare il tema dell’utilizzo delle parti comuni condominiali significa innanzitutto fare riferimento all’articolo 1102 del Codice Civile, norma originariamente pensata per la comunione, ma applicabile anche al condominio grazie all’articolo 1139 c.c.

📌 Cosa stabilisce l’articolo 1102 c.c.?

Ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché:

• ✅ Non ne alteri la destinazione d’uso originaria;
• ✅ Non impedisca agli altri condòmini di utilizzarla secondo i loro diritti;
• ✅ Apporti eventuali modifiche migliorative esclusivamente a proprie spese e senza pregiudicare gli altri.

⚖️ Interpretazione giurisprudenziale

La giurisprudenza chiarisce che:

• L’utilizzo più intenso del bene comune da parte di un singolo è ammesso, purché non modifichi la destinazione originale del bene né limiti il pari uso degli altri condòmini (Cass., sent. n. 9278/2018).
• Modifiche permanenti che escludano altri condòmini, come la realizzazione di gabinetti sul cortile comune, sono illegittime (Cass., sent. n. 4566/1990).
• L’uso della cosa comune può essere diverso per ciascun condomino, purché non venga alterata la destinazione comune né limitato il diritto degli altri (Cass., sent. n. 12344/1997).

🛠️ Modificazioni vs Innovazioni

Le modificazioni individuali, volte al miglior godimento della cosa comune:

• Sono consentite se effettuate a spese del singolo e senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare;
• Devono rispettare il divieto di alterare la destinazione, compromettere il decoro architettonico o pregiudicare stabilità e sicurezza del fabbricato (art. 1120 c.c.).

🚧 Utilizzi vietati della cosa comune

La giurisprudenza evidenzia casi di utilizzo vietato:

• Creazione di servitù su beni comuni senza consenso unanime (es. apertura di varchi o passaggi per fondi estranei alla comunione – Cass., sent. n. 13213/2019 e n. 5410/2024).
• Occupazioni stabili che impediscono un utilizzo paritario agli altri condòmini (Trib. Bergamo, sent. 19 ottobre 2023).

📌 Poteri dell’assemblea

L’assemblea può regolare l’uso delle cose comuni nell’interesse collettivo senza violare il diritto individuale all’utilizzo:

• Può decidere su modalità d’uso, modificando eventualmente decisioni precedenti per migliorarne funzionalità e sicurezza (Cass., sent. n. 7711/2007 e n. 3509/2015).
• Non può impedire l’uso individuale che rispetti i limiti normativi (Cass., sent. n. 17975/2024 e n. 1337/2023).

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