La cessione di un immobile oggetto di lavori con il Superbonus 110% può comportare una tassazione sulla plusvalenza. Dal 2024, questa plusvalenza è soggetta a un’imposta sostitutiva del 26% oppure all’IRPEF ordinaria.

Scopriamo i dettagli, i casi di esenzione e come pianificare al meglio la vendita.

🔍 Quando la Plusvalenza è Tassata?

Perché scatti la tassazione, devono verificarsi tre condizioni:

1. Meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione.
2. L’immobile non deve essere stato adibito ad abitazione principale tra la fine dei lavori e la vendita.
3. Il venditore deve aver beneficiato del Superbonus (tramite detrazione in dichiarazione, cessione del credito o sconto in fattura).

Se queste condizioni sono soddisfatte, la plusvalenza sarà tassata con aliquota IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%.

🏠 Quali Immobili Sono Coinvolti?

La tassazione riguarda immobili residenziali ceduti da privati (non imprese) e rientra nei redditi diversi, come stabilito dall’art. 67 del TUIR.

Gli immobili esenti da tassazione sono:

• Abitazioni principali, se utilizzate come tali per almeno 5 anni su 10 prima della vendita.
• Immobili acquisiti per successione.
• Immobili venduti oltre i 10 anni dalla fine lavori.

📊 Come si Calcola la Plusvalenza?

La plusvalenza si calcola così: Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Costo di acquisto + Costi di ristrutturazione)

Esempio:

• Prezzo di acquisto: €100.000
• Superbonus 110% usufruito: €150.000
• Prezzo di vendita: €400.000

📌 Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine lavori, la plusvalenza tassata sarà €300.000 (€400.000 – €100.000). 📌 Se la vendita avviene tra il 5° e il 10° anno dalla fine lavori, la plusvalenza tassata si riduce a €225.000 (viene detratto il 50% delle spese per il Superbonus).

💡 IRPEF o Imposta Sostitutiva?

Il venditore può scegliere: ✔️ Tassazione ordinaria IRPEF (basata sugli scaglioni di reddito). ✔️ Imposta sostitutiva del 26%, applicata direttamente dal notaio in sede di atto di vendita.

👉 Se l’importo della plusvalenza è elevato, l’imposta sostitutiva del 26% può essere più conveniente rispetto all’IRPEF progressiva.

📅 Pianificare la Vendita per Ottimizzare la Tassazione

Se possiedi un immobile ristrutturato con il Superbonus e stai valutando la vendita, ecco alcune strategie per ridurre l’impatto fiscale:

• Aspettare 10 anni dalla fine lavori per evitare la tassazione.
• Adibirlo a prima casa per almeno 5 anni prima della vendita.
• Sfruttare il regime dell’imposta sostitutiva del 26% in caso di elevata plusvalenza.

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