Le società immobiliari di gestione devono affrontare il test di operatività per evitare la disciplina delle società di comodo. L’istanza di interpello probatorio può rappresentare una soluzione per dimostrare l’effettiva operatività dell’impresa e scongiurare impatti fiscali negativi. Ecco quando e come presentarla.

📜 Cosa sono le società di comodo e perché il test di operatività è cruciale?

La normativa sulle società di comodo (non operative), introdotta dall’art. 30 della Legge 724/94, mira a penalizzare le società che non svolgono un’effettiva attività commerciale, ma che vengono utilizzate per gestire patrimoni immobiliari a vantaggio dei soci.

🔹 Il test di operatività si basa sul confronto tra:
✔ Ricavi minimi presunti (determinati applicando percentuali ai valori degli asset aziendali).
✔ Ricavi effettivi dichiarati dalla società.

Se i ricavi effettivi non superano quelli minimi presunti, la società viene considerata non operativa, con conseguenti limitazioni fiscali, tra cui:
❌ Imputazione forzata di un reddito minimo tassabile.
❌ Limitazioni sull’uso dei crediti IVA e sulla possibilità di rimborsi fiscali.

💡 Le società immobiliari sono particolarmente esposte a questo rischio, specialmente in caso di canoni di locazione non elevati o immobili in attesa di valorizzazione.

⚖️ Quando è possibile disapplicare la disciplina sulle società di comodo?

Le società che non superano il test possono:
1️⃣ Dimostrare la sussistenza di cause di esclusione (es. immobili in corso di costruzione o ristrutturazione).
2️⃣ Presentare un interpello probatorio all’Agenzia delle Entrate per ottenere la disapplicazione della normativa.

L’interpello probatorio è disciplinato dall’art. 11, comma 1, lett. b) della Legge 212/00 e consente di ottenere un parere ufficiale prima della dichiarazione dei redditi, riducendo il rischio di contestazioni fiscali future.

🔹 Quando l’interpello può essere accolto?
✔ L’immobile è in corso di costruzione o ristrutturazione e non può generare ricavi.
✔ I canoni di locazione sono in linea con le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), anche se inferiori ai valori minimi presunti.
✔ L’immobile è temporaneamente inutilizzabile per cause indipendenti dalla volontà della società (es. mancanza di certificato di agibilità).

📌 Quando l’interpello NON viene accolto?

❌ Se la società loca immobili a canoni inferiori al mercato a un’altra società con la stessa compagine sociale.
❌ Se l’unico asset della società è un terreno agricolo lasciato incolto per volontà dei soci.
❌ Se la società invoca genericamente la crisi del mercato immobiliare senza fornire elementi concreti.

💡 Attenzione: in assenza di interpello, la società potrà comunque difendersi in fase di accertamento, ma dovrà dimostrare la sussistenza di situazioni oggettive che giustificano il mancato superamento del test di operatività.

🏡 Cosa significa per investitori e società immobiliari?

✔️ Per le società immobiliari: valutare proattivamente la necessità di presentare un interpello per evitare una classificazione come società di comodo.
✔️ Per gli investitori: considerare l’impatto del test di operatività e delle restrizioni fiscali quando si acquistano quote di società immobiliari.
✔️ Per i professionisti del settore: conoscere gli strumenti di difesa fiscale per le società immobiliari, ottimizzando la gestione tributaria.

📢 Sei una società immobiliare a rischio di essere considerata di comodo?

L’interpello probatorio può salvaguardarti da limitazioni fiscali e accertamenti futuri. Vuoi sapere se puoi presentarlo e come farlo al meglio?

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