Nel conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto immobiliare, vince chi ha trascritto per primo. Ma attenzione: la prova della trascrizione deve avvenire esclusivamente tramite la nota ufficiale. Scopri cosa cambia e come tutelarti.

📜 La trascrizione: un principio cardine della sicurezza immobiliare

Nel settore immobiliare, la trascrizione non determina la validità di un atto, ma è fondamentale per stabilire chi ha il diritto prevalente su un immobile.

Secondo la recente ordinanza n. 4874/2025 della Cassazione, il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dallo stesso venditore si risolve in base alla priorità delle rispettive trascrizioni.

Ma attenzione: non basta dimostrare l’esistenza di un atto trascritto, serve la produzione in giudizio della nota di trascrizione originale o in copia conforme.

📌 Cosa stabilisce la Cassazione?

🔹 Chi trascrive per primo ha la priorità, ma deve fornire la prova documentale.
🔹 La trascrizione può essere provata solo attraverso la nota di trascrizione: non basta il contenuto del contratto né la confessione della controparte.
🔹 Errore nei dati della trascrizione? Se l’errore rende incerto il soggetto del trasferimento, la trascrizione può risultare inefficace ai sensi dell’art. 2665 c.c.

Questa decisione ribadisce il principio di autoresponsabilità, che impone a chi trascrive un atto di verificare con attenzione i dati inseriti, per evitare di perdere il proprio diritto di priorità.

⚖️ Un caso concreto: quando la prova è stata ritenuta insufficiente

Nel caso affrontato dalla Cassazione, un soggetto rivendicava un diritto di comproprietà su una corte pertinenziale, sostenendo che il suo acquisto era stato trascritto anni prima di un successivo atto di vendita a un altro soggetto.

Tuttavia, i giudici di merito avevano ritenuto sufficiente un riferimento alla trascrizione contenuto in un contratto successivo. La Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che senza la nota di trascrizione originale o conforme, la trascrizione non può essere considerata provata.

🏡 Cosa significa per agenti, investitori e sviluppatori?

✔️ Per gli acquirenti: verificare sempre la corretta trascrizione dell’atto prima di finalizzare un acquisto.
✔️ Per gli investitori: in caso di acquisto da esecuzioni o procedure concorsuali, assicurarsi che la trascrizione sia incontestabile.
✔️ Per gli agenti immobiliari: consigliare ai clienti un controllo preventivo delle trascrizioni per evitare controversie.

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