Nel contratto di appalto, l’esecuzione di un’opera è affidata all’appaltatore, che opera con autonomia organizzativa e gestionale. Tuttavia, non sempre questa autonomia esclude il committente dalla responsabilità per i danni arrecati a terzi durante l’esecuzione dei lavori. Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 3068 del 26 novembre 2024, ha ribadito che il committente, in qualità di detentore dell’immobile, mantiene il dovere di custodia e vigilanza, rispondendo dei danni causati ai sensi dell’art. 2051 c.c. quando non vi sia un completo trasferimento della custodia all’appaltatore.

Il caso concreto

Nel caso esaminato, il Tribunale era stato adito per un risarcimento danni derivante da infiltrazioni in un appartamento causate da lavori nell’immobile sovrastante. La sentenza si è soffermata sulla distinzione tra le responsabilità dell’appaltatore e del committente, analizzando l’applicabilità dell’art. 2051 c.c., che disciplina i danni da cose in custodia.

Responsabilità dell’appaltatore

L’appaltatore è obbligato a eseguire l’opera a regola d’arte, secondo diligenza qualificata (art. 1176, comma 2, c.c.). Questo include:

• L’uso di mezzi adeguati.
• Il rispetto delle modalità tecniche richieste.
• La prevenzione di eventi dannosi.

In linea generale, l’appaltatore è responsabile dei danni derivanti dall’opera, essendo custode temporaneo dei beni coinvolti. Tuttavia, questa responsabilità può essere condivisa o esclusa in specifici casi.

Responsabilità del committente

Il committente è responsabile ex art. 2051 c.c. in tutti i casi in cui mantenga il controllo o la custodia del bene. Questo principio vale quando:

1. Il committente si ingerisce nell’esecuzione dei lavori: Dà ordini specifici o interferisce nelle modalità operative, limitando l’autonomia dell’appaltatore.
2. C’è una culpa in eligendo: L’opera è affidata a un’impresa manifestamente incapace di eseguire i lavori.
3. Il committente omette la vigilanza: Non esercita adeguata supervisione sull’esecuzione dell’opera (art. 1662 c.c.).

Il dovere di custodia del committente non viene meno automaticamente con la consegna del bene all’appaltatore, salvo che si dimostri un totale trasferimento del controllo.

La giurisprudenza

La giurisprudenza ha delineato i confini della responsabilità tra committente e appaltatore:

• Esclusiva responsabilità dell’appaltatore: Quando il bene o l’area su cui si eseguono i lavori è completamente affidato all’impresa esecutrice.
• Responsabilità condivisa: Quando il committente conserva parte del controllo o interferisce con le modalità di esecuzione.

Ad esempio, per il lastrico solare, che ha una funzione primaria di copertura degli edifici sottostanti, la custodia è normalmente attribuita al proprietario o al committente, anche se l’appaltatore esegue i lavori.

La prova del caso fortuito

Per escludere la propria responsabilità, il committente deve dimostrare l’esistenza di un caso fortuito. Questo include eventi:

• Imprevedibili e inevitabili.
• Sottratti alla sua sfera di controllo.

Ad esempio, la condotta dell’appaltatore può costituire caso fortuito solo se imprevedibile e non prevenibile attraverso un’adeguata vigilanza.

Implicazioni per il settore immobiliare

Questa decisione ha rilevanti conseguenze per chi opera nel settore immobiliare:

• Per i committenti: È essenziale vigilare sull’esecuzione dei lavori e scegliere appaltatori qualificati per evitare responsabilità indirette.
• Per gli sviluppatori: I contratti di appalto devono definire chiaramente il trasferimento del controllo sull’immobile e le modalità di vigilanza condivisa.
• Per gli agenti immobiliari: La valutazione del rischio di responsabilità nei lavori di ristrutturazione o manutenzione diventa un elemento cruciale nelle trattative.

Conclusione

La sentenza del Tribunale di Genova ribadisce l’importanza di una gestione chiara e trasparente dei rapporti tra committente e appaltatore. La responsabilità ex art. 2051 c.c. può ricadere su entrambe le parti, a meno che non sia dimostrato un completo trasferimento del controllo sull’immobile. Per chi opera nel settore immobiliare, questa regola rappresenta un importante strumento di tutela e prevenzione dei rischi legali.