I bonus edilizi hanno rappresentato uno strumento fondamentale per rilanciare il settore immobiliare e favorire la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici. Tuttavia, la loro fruizione è subordinata al rispetto di normative complesse che, se disattese, comportano la perdita delle agevolazioni fiscali e gravi conseguenze per i committenti e i professionisti coinvolti.

Principali cause di decadenza dei bonus edilizi

La perdita delle agevolazioni fiscali può verificarsi in diverse situazioni, tra cui:

1. Mancato rispetto dei requisiti tecnici: Ogni bonus richiede il rispetto di specifiche condizioni, come la certificazione energetica per il Superbonus o autorizzazioni comunali per il Bonus Ristrutturazioni.
2. Errori documentali: Dichiarazioni false o incomplete, mancata comunicazione preventiva all’ASL, o l’utilizzo di metodi di pagamento non conformi (ad esempio, bonifici privi della causale corretta).
3. Irregolarità nella cessione del credito: Errori nel trasferimento dei crediti possono causare sanzioni e il recupero delle somme da parte dell’Agenzia delle Entrate.
4. Abusi edilizi: Interventi senza titolo abilitativo o in difformità rispetto agli strumenti urbanistici escludono la possibilità di beneficiare dei bonus, salvo sanatorie specifiche.

Responsabilità dei professionisti

I tecnici (architetti, ingegneri, geometri) giocano un ruolo cruciale nella gestione delle pratiche per accedere ai bonus edilizi. Tuttavia, questa responsabilità li espone a rischi significativi in caso di errori o omissioni:

• Responsabilità civile: Il professionista può essere chiamato a risarcire i danni per negligenza o imperizia, come confermato dal Tribunale di Ravenna (sentenza n. 230/2023).
• Responsabilità penale: In caso di frode fiscale, il tecnico potrebbe affrontare procedimenti penali per documentazione falsificata o manipolazioni delle pratiche.
• Responsabilità amministrativa: La mancata conformità alle normative urbanistiche o la carenza di autorizzazioni espongono i tecnici a sanzioni amministrative.

Per ridurre i rischi, è essenziale che i professionisti sottoscrivano una polizza di responsabilità civile professionale e una polizza specifica per le asseverazioni sui lavori, con massimali adeguati agli importi degli interventi.

Conseguenze per i committenti

Il committente è il primo responsabile in caso di decadenza dei benefici fiscali, con il rischio di dover restituire gli importi indebitamente fruiti, maggiorati di interessi e sanzioni. È quindi fondamentale collaborare con tecnici qualificati e garantire che tutte le pratiche siano gestite correttamente.

Casi emblematici

1. Mancata comunicazione ENEA: La Corte di Cassazione (ordinanza n. 15178/2024) ha ribadito che il mancato invio della comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori comporta la decadenza del beneficio, salvo sanatoria con remissione in bonis (sanzione di 250 euro).
2. Errore nell’invio della CILA-S: Il TAR Friuli-Venezia Giulia (sentenza n. 68/2024) ha confermato la perdita del Superbonus a causa di un errore nell’invio PEC della pratica. L’assenza di protocollazione ha reso insanabile l’irregolarità.

Consigli per agenti, investitori e sviluppatori immobiliari

• Agenti immobiliari: Sensibilizzate i vostri clienti sull’importanza di affidarsi a tecnici esperti e verificate la conformità delle pratiche prima di proporre immobili con bonus.
• Investitori: Assicuratevi che tutti i requisiti tecnici e documentali siano rispettati per evitare sorprese durante le trattative o l’eventuale rivendita.
• Sviluppatori: Lavorate solo con professionisti affidabili e dotati di adeguate coperture assicurative per garantire la regolarità degli interventi e tutelare il vostro progetto.

Conclusioni

La gestione dei bonus edilizi richiede un’attenzione meticolosa per evitare rischi fiscali e legali. Affidarsi a professionisti competenti e mantenere una documentazione impeccabile sono passi essenziali per sfruttare al meglio le agevolazioni, riducendo al minimo le possibilità di contenziosi e sanzioni.