A partire dal 1° gennaio 2025, entreranno in vigore significative modifiche all’imposta su successioni e donazioni, introdotte dal D.Lgs. 139/2024 nell’ambito della riforma fiscale avviata con la legge delega 111/2023. Queste nuove disposizioni non solo razionalizzano il sistema tributario, ma portano anche novità che potrebbero influenzare il mercato immobiliare, aprendo spazi di manovra per investitori, agenti e sviluppatori.

Obiettivi della Riforma e Razionalizzazione Normativa

La riforma mira a:

• Semplificare il quadro normativo attraverso l’accorpamento di fattispecie imponibili, eliminando duplicazioni e armonizzando le diverse aliquote applicabili.
• Introdurre il principio di autoliquidazione per accelerare i tempi di versamento e ridurre il contenzioso fiscale.
• Favorire la continuità generazionale nelle imprese, consentendo trasferimenti agevolati per aziende, quote sociali e azioni.
• Ottimizzare la fiscalità immobiliare, eliminando il coacervo successorio e riducendo gli oneri tributari connessi alle donazioni in vita.

Modifiche Chiave e Implicazioni Operative

1. Autoliquidazione dell’Imposta

Con l’introduzione del sistema di autoliquidazione, gli eredi o donatari dovranno calcolare autonomamente l’imposta e versarla entro i termini di legge. L’Agenzia delle Entrate effettuerà controlli successivi per verificare la correttezza della liquidazione. Questo comporta:

• Maggiore responsabilità per i contribuenti nella corretta determinazione del valore dei beni ereditati o ricevuti in donazione.
• Riduzione delle tempistiche burocratiche, velocizzando il rilascio delle autorizzazioni e la definizione delle pratiche successorie.

2. Esclusione del “Donatum” dal “Relictum”

Una delle modifiche più rilevanti riguarda l’eliminazione del coacervo successorio. Le donazioni fatte in vita dal de cuius non verranno più sommate all’asse ereditario ai fini del calcolo dell’imposta. Questo comporta:

• Pianificazione patrimoniale più agevole e prevedibile, con la possibilità di anticipare il trasferimento di beni immobili senza impatti sull’imposta successoria.
• Strategie di riduzione dell’imposizione tramite donazioni progressive.

3. Agevolazioni per la Continuità Aziendale

I trasferimenti di aziende, rami d’azienda, quote societarie e azioni ai discendenti o al coniuge godranno di esenzione dall’imposta, a condizione che:

• L’attività venga proseguita per almeno cinque anni.
• Nel caso di quote societarie, venga mantenuto il controllo effettivo dell’impresa per il medesimo periodo.
• Gli eredi o donatari presentino una dichiarazione di impegno formale al mantenimento dell’attività.

La violazione di tali condizioni comporta:

• Decadenza dal beneficio fiscale.
• Applicazione retroattiva dell’imposta ordinaria, sanzioni e interessi di mora.

Trust e Vincoli di Destinazione

L’imposta si applicherà al momento del trasferimento effettivo ai beneficiari, rendendo il trust uno strumento più trasparente ma fiscalmente oneroso. Il trustee può optare per la corresponsione dell’imposta al momento del conferimento dei beni o all’apertura della successione.

Punti critici per gli investitori:

• I beni vincolati in trust saranno soggetti a tassazione immediata in assenza di beneficiari identificabili.
• Aliquota più elevata senza franchigie in caso di incertezza sulla categoria di beneficiari.

Impatti Specifici sul Settore Immobiliare

La riforma introduce nuove dinamiche nel trasferimento di beni immobili:

• Valore netto: Le aliquote rimangono differenziate in base al grado di parentela (4% per coniuge e parenti in linea retta, 6% per fratelli/sorelle, 8% per altri soggetti).
• Franchigia di 1 milione di euro per coniuge e discendenti diretti.
• Esclusione di azioni e quote societarie di imprese estere dall’imposta, purché operanti in Paesi UE/SEE con regime di scambio informativo adeguato.

Opportunità e Strategie per Agenti e Sviluppatori

• Creazione di trust immobiliari per congelare la base imponibile.
• Utilizzo dei patti di famiglia per garantire trasferimenti esenti.
• Donazioni progressive di beni immobili per sfruttare la franchigia senza gravare sull’asse ereditario.

Per sviluppatori, la nuova disciplina consente di:

• Favorire la continuità dei progetti mediante trasferimenti agevolati ai discendenti.
• Ridurre l’imposizione fiscale sui patrimoni immobiliari in fase di successione, favorendo il passaggio generazionale delle imprese.

Conclusioni

Le modifiche introdotte dal D.Lgs. 139/2024 rappresentano una svolta significativa nella gestione fiscale delle successioni e donazioni. Gli operatori immobiliari, agenti e investitori devono aggiornarsi e rivedere le proprie strategie per sfruttare appieno le opportunità offerte dalla riforma.

Affrontare tempestivamente la pianificazione patrimoniale consentirà di ridurre i rischi e massimizzare i vantaggi, consolidando così la crescita e la stabilità del patrimonio immobiliare.