La disciplina delle società di comodo rappresenta una questione cruciale per chi opera nel settore immobiliare. Spesso, società immobiliari, holding e investitori si trovano a fronteggiare le rigide regole di operatività fiscale, rischiando pesanti penalizzazioni. Le novità introdotte per il 2025, però, offrono nuove opportunità per adattarsi e sfruttare a proprio vantaggio i cambiamenti normativi.

Cos’è una società di comodo e perché è rilevante per gli immobili?

Le società di comodo sono entità che il legislatore presume non operative, utilizzate per detenere beni – spesso immobili – che rimangono nella disponibilità dei soci o dei loro familiari. Per disincentivare tali utilizzi, la normativa:

• Impone un reddito minimo presunto basato sul valore dei beni societari.
• Introduce limitazioni fiscali:
  • Maggiorazione dell’IRES.
  • Restrizioni sull’utilizzo dei crediti IVA.
  • Impossibilità di riportare le perdite fiscali.

Questo crea criticità soprattutto per le società immobiliari che detengono asset rilevanti ma temporaneamente non produttivi, come:

• Immobili in costruzione.
• Beni in fase di ristrutturazione.
• Immobili con locazioni a canoni calmierati.

Novità per il 2025: cosa cambia per il settore immobiliare?

1. Riduzione delle percentuali per i ricavi presunti

Dal 2025, le percentuali applicabili per il calcolo dei ricavi minimi presunti saranno significativamente ridotte. Ecco le principali modifiche:

• Partecipazioni e crediti finanziari:
  • Riduzione dal 2% all’1%.
• Immobili:
  • Riduzione dal 6% al 3%, con ulteriori differenziazioni:
    • Uffici (cat. A/10): 2,5%.
    • Immobili abitativi acquistati o rivalutati nel triennio: 2%.
• Altre immobilizzazioni:
  • Percentuale invariata al 15%.

Implicazioni per gli immobiliari: Queste riduzioni favoriscono le società che detengono beni immobili non immediatamente produttivi, rendendo più semplice superare il test di operatività.

2. Maggiore focus sulle società “senza impresa”

La riforma punta a individuare più precisamente le società inattive o costituite solo per finalità elusive. Per il settore immobiliare, questo significa:

• Maggiore attenzione alle società con immobili non produttivi ma giustificabili (es. in costruzione o in attesa di autorizzazioni).
• Possibilità di esclusione per società immobiliari che dimostrano vincoli oggettivi come:
  • Contratti di locazione a canoni congrui rispetto alle quotazioni OMI.
  • Immobili inagibili o parzialmente inutilizzabili.

3. Strumenti per esclusione e disapplicazione

Le società immobiliari e holding hanno a disposizione strumenti per evitare l’applicazione della disciplina, tra cui:

• Esclusioni automatiche:
  • Immobili in corso di costruzione o temporaneamente non produttivi.
  • Società con almeno 10 dipendenti nel triennio.
• Disapplicazione per interpello:
  • Documentare situazioni specifiche come:
    • Immobili locati a enti pubblici con canoni calmierati.
    • Patrimonio immobiliare non utilizzabile per vincoli amministrativi.

Vantaggio per investitori e sviluppatori: L’uso strategico di esclusioni e interpelli permette di evitare penalizzazioni anche per progetti immobiliari di lungo termine.

Implicazioni per agenti, sviluppatori e investitori

Agenti immobiliari

• Le società di comodo rappresentano un ostacolo per molti clienti proprietari di immobili sfitti o non produttivi. Comprendere queste regole consente di fornire consulenze più strategiche e aumentare la fiducia dei clienti.

Sviluppatori immobiliari

• Le nuove percentuali per i ricavi presunti offrono margini di manovra migliori per società con immobili in costruzione o in fase di valorizzazione. Pianificare i tempi di completamento dei progetti è fondamentale per evitare che un bene resti improduttivo troppo a lungo.

Investitori immobiliari

• Holding e società di gestione patrimoniale possono beneficiare delle cause di esclusione, evitando penalizzazioni su immobili temporaneamente non produttivi. Monitorare l’evoluzione normativa aiuta a ottimizzare la struttura patrimoniale.

Penalizzazioni per le società non operative

Anche con le novità, le società considerate non operative saranno soggette a penalizzazioni significative:

1. IRES maggiorata del 10,5%.
2. Blocco dei crediti IVA, con impossibilità di rimborso o compensazione.
3. Preclusione al riporto delle perdite fiscali:
   • Perdite del periodo non utilizzabili.
   • Perdite pregresse compensabili solo sul reddito eccedente quello minimo presunto.

Strategie operative per il 2025

1. Pianificazione fiscale

• Monitorare i parametri di operatività e ricavi effettivi.
• Pianificare progetti immobiliari in modo da massimizzare i ricavi nei periodi chiave.

2. Utilizzo delle esclusioni

• Documentare in modo accurato eventuali cause oggettive di esclusione (es. immobili in costruzione o locati a canoni calmierati).
• Presentare interpelli dettagliati per giustificare situazioni particolari.

3. Revisione dei contratti

• Adottare contratti di locazione congrui con le quotazioni di mercato (OMI) per evitare contestazioni.
• Valutare la conversione di immobili sfitti in locazioni temporanee.

Conclusioni

Le novità introdotte per il 2025 rappresentano un’occasione per il settore immobiliare di adeguarsi a una normativa più flessibile e mirata. Tuttavia, richiedono un’attenta pianificazione fiscale e strategica.