Le tolleranze edilizie rappresentano un tema cruciale per gli investitori immobiliari. Comprendere gli aggiornamenti normativi introdotti dalla Legge Salva Casa (L. 105/2024) è essenziale per gestire al meglio interventi progettuali e esecutivi, evitando controversie e garantendo la conformità degli immobili.

Tolleranze edilizie: cosa sono?

Le tolleranze edilizie si riferiscono a minimi scostamenti rispetto alle misure previste nei progetti approvati. Questi scostamenti, se contenuti entro limiti stabiliti, non compromettono la sicurezza, la funzionalità o la regolarità dell’immobile. La normativa italiana ne ha regolamentato l’applicazione per rendere più agevole la gestione degli interventi edilizi e la verifica dello stato legittimo degli immobili.

L’evoluzione normativa: dal 2% al regime differenziato

Inizialmente disciplinate dalla Legge 106/2011, che stabiliva una tolleranza del 2% per violazioni di altezza, cubatura o superficie coperta, le tolleranze edilizie hanno trovato una definizione più organica con l’introduzione dell’art. 34-bis nel D.P.R. 380/2001. La Legge Salva Casa ha ulteriormente specificato il regime applicabile, distinguendo tra:

• Interventi realizzati prima del 24 maggio 2024: tolleranze più ampie, dal 2% al 6%, proporzionate alla superficie dell’unità immobiliare.
• Interventi successivi al 24 maggio 2024: applicazione della tolleranza ordinaria del 2%.

Come applicare le tolleranze: criteri e requisiti

1. Validità del titolo edilizio
   Le tolleranze sono applicabili solo per opere realizzate durante la validità di un titolo abilitativo. Interventi privi di titolo edilizio richiedono la regolarizzazione tramite accertamento di conformità.
2. Dimostrazione dell’epoca di realizzazione
   Il privato deve fornire una relazione tecnica asseverata, che certifichi la data di esecuzione dei lavori, la conformità alle tolleranze previste e lo stato legittimo dell’immobile.
3. Superficie utile dell’immobile
   La tolleranza varia in base alla superficie utile dell’unità immobiliare: maggiore è la superficie, minore è la percentuale di tolleranza consentita.

Zone sismiche: nuove responsabilità per i tecnici

La Legge Salva Casa introduce specifici obblighi per interventi in zona sismica:

• Certificazione della sicurezza strutturale
  Il tecnico deve attestare il rispetto delle normative sismiche in vigore al momento della realizzazione dei lavori, anche per opere di minima rilevanza.
• Adempimenti in caso di difformità
  In zone a maggiore rischio sismico, può essere richiesta un’autorizzazione specifica del Genio Civile, oltre alla consueta dichiarazione di tolleranza.

Autorizzazione paesaggistica e tolleranze

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, in presenza di un’autorizzazione paesaggistica originaria, le tolleranze metrico-dimensionali (art. 34-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001) non richiedono ulteriori autorizzazioni. Tuttavia, tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis) sono soggette a valutazioni specifiche in relazione all’impatto paesaggistico.

Implicazioni pratiche per gli investitori immobiliari

1. Controllo dello stato legittimo degli immobili
   Verifica preventiva della regolarità edilizia, con attenzione alla validità del titolo abilitativo e alla conformità delle tolleranze dichiarate.
2. Gestione dei rischi
   Collaborare con tecnici qualificati per redigere relazioni asseverate, assicurando che le opere rispettino i limiti di tolleranza e le normative vigenti.
3. Pianificazione strategica
   In zone sismiche o vincolate paesaggisticamente, prevedere tempi e costi aggiuntivi per eventuali adempimenti o autorizzazioni.

Conclusione

Le tolleranze edilizie, specialmente alla luce della Legge Salva Casa, rappresentano uno strumento utile per agevolare gli investimenti immobiliari, garantendo flessibilità senza compromettere la regolarità. Per sfruttare al meglio le opportunità offerte da questa normativa, è fondamentale un approccio integrato che combini consulenza tecnica e legale, minimizzando i rischi e valorizzando gli asset immobiliari.