Il Tribunale di Patti ribadisce che il titolo edilizio non esime dal rispetto dei diritti dei privati: il proprietario danneggiato può chiedere il risarcimento e la rimozione dell’opera.

Per gli sviluppatori immobiliari, ottenere un titolo edilizio è solo il primo passo: il permesso di costruire legittima l’intervento sotto il profilo pubblicistico, ma non garantisce la conformità dell’opera ai diritti dei proprietari confinanti. Il Tribunale di Patti, nella sentenza n. 1081 dell’8 ottobre 2024, ha confermato che il titolo edilizio è rilasciato “fatti salvi i diritti dei terzi”. Questo significa che anche un’opera conforme agli strumenti urbanistici può essere contestata da privati che si ritengano lesi.

Caso di studio: l’arretramento di una costruzione
Nel caso esaminato dal Tribunale di Patti, un proprietario ha richiesto la rimozione di una costruzione limitrofa per non conformità alle distanze minime. Sebbene l’opera fosse stata autorizzata dal Comune, la parte attorea sosteneva che il fabbricato violasse le distanze di cinque metri previste dal regolamento edilizio e dal codice civile. La decisione ha così ribadito che il titolo edilizio non copre la responsabilità civile tra privati.

Implicazioni per gli sviluppatori: la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi
L’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) stabilisce che ogni permesso di costruire è rilasciato “fatti salvi i diritti dei terzi”. Questo comporta che, pur avendo un titolo valido, lo sviluppatore può essere costretto a modificare o rimuovere l’opera se essa interferisce con i diritti di altri proprietari. La normativa ha importanti risvolti pratici: gli sviluppatori dovrebbero verificare in anticipo non solo la conformità urbanistica, ma anche la possibilità di contenziosi con i confinanti, soprattutto in zone a densità abitativa elevata o con lottizzazioni complesse.

Azioni preventive e gestione dei rischi
Per uno sviluppatore, la protezione degli investimenti richiede un’analisi preventiva delle possibili contestazioni. Coinvolgere fin da subito i confinanti o ottenere un parere legale sull’impatto dell’opera può prevenire costose controversie. La giurisprudenza del Consiglio di Stato e dei T.A.R. ha infatti chiarito che il Comune non è obbligato a verificare le specifiche rivendicazioni private al momento del rilascio del titolo. L’onere di conformarsi alla normativa civile resta dunque a carico dello sviluppatore, il quale deve tenere conto delle potenziali pretese dei vicini.

Il concetto di “vicinitas” come fondamento delle contestazioni
Una delle basi su cui può fondarsi una contestazione è il principio di “vicinitas”, ovvero la “stabile vicinanza” tra l’area interessata dalla costruzione e i terreni confinanti. La vicinitas costituisce una presunzione di pregiudizio, ossia una lesione potenziale ai diritti dei proprietari limitrofi che non necessita di prove specifiche per fondare un’azione legale. Tuttavia, questa presunzione può essere contestata e richiedere prove concrete qualora la controparte lo sollevi in giudizio. Gli sviluppatori dovrebbero considerare che una semplice “vicinitas” può essere sufficiente a creare ostacoli operativi.

Accordi con il Comune e limiti del titolo edilizio
Anche gli accordi con il Comune, ad esempio quelli che includono autorizzazioni per lavori edili su immobili locati, non forniscono garanzie definitive per l’attuazione del progetto. Il consenso del Comune si limita a validare la legittimità amministrativa, senza incidere sui diritti patrimoniali dei privati. Pertanto, gli sviluppatori che operano su immobili in affitto o in zone ad alta densità devono assicurarsi che le loro opere rispettino anche le disposizioni private e le distanze previste dal codice civile.

Conclusione: l’importanza di un approccio strategico e documentato
Per gli sviluppatori, questa giurisprudenza sottolinea la necessità di un approccio che vada oltre il semplice ottenimento del titolo edilizio. Una due diligence accurata, inclusa una verifica della titolarità dei diritti e una valutazione preliminare dei rischi di contestazioni, può evitare spiacevoli sorprese durante e dopo la costruzione. Investire in un’analisi legale approfondita su possibili pretese dei vicini rappresenta una protezione fondamentale per garantire la stabilità dell’intervento edilizio.