Con il D. Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 (Gazzetta Ufficiale n. 231 del 2 ottobre 2024), il legislatore introduce un cambiamento rilevante per gli operatori immobiliari, uniformando al 0,5% l’aliquota dell’imposta di registro per le somme versate come caparra confirmatoria e per quelle versate come acconto nei contratti preliminari. A partire dal 1° gennaio 2025, quindi, le somme versate al momento del preliminare, indipendentemente dalla loro qualificazione, saranno assoggettate alla stessa aliquota agevolata dello 0,5%.

Cosa Cambia per i Contratti Preliminari?

In precedenza, la disciplina distingue tra caparra confirmatoria (aliquota dello 0,5%) e acconto (aliquota del 3%), portando spesso gli operatori a formulare clausole articolate per contenere il carico fiscale, configurando i versamenti come caparre e imputandoli successivamente al prezzo nel definitivo. Questa prassi, oltre ad essere complessa, esponeva le parti a contestazioni con l’Agenzia delle Entrate, che tendeva a qualificare come “acconti” tutte le somme versate, applicando così l’aliquota più elevata del 3%.

Con l’unificazione delle aliquote, il rischio di accertamenti fiscali per gli operatori è ridotto e sarà possibile strutturare contratti preliminari con clausole più semplici e dirette.

Conferma della Suprema Corte: Limite all’Imposta Complessiva

Il decreto n. 139/2024 recepisce anche un principio già espresso dalla Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. V, sentenza n. 35390 del 1° dicembre 2022), stabilendo che l’imposta di registro complessiva per caparre e acconti non possa eccedere quella dovuta per il contratto definitivo. Sebbene questo principio fosse già riconosciuto giurisprudenzialmente, l’Agenzia delle Entrate non lo applicava sempre in modo uniforme, creando incertezze per gli operatori.

Conclusioni Pratiche per gli Operatori Immobiliari

Per gli operatori immobiliari, questa modifica normativa facilita la gestione fiscale dei preliminari, riduce il rischio di accertamenti e permette di strutturare contratti più snelli e chiari, senza dover ricorrere a espedienti per ottenere un’aliquota inferiore. Inoltre, l’unificazione dell’aliquota e la previsione del limite all’imposta complessiva conferiscono maggiore certezza nella pianificazione delle transazioni.