Come Funziona la Vendita Diretta

La vendita diretta, introdotta dal nuovo articolo 568-bis del Codice di Procedura Civile attraverso la Riforma Cartabia (D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), consente al debitore di richiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita del bene pignorato senza passare attraverso il tradizionale meccanismo dell’asta giudiziaria. Questo istituto si applica alle procedure esecutive iniziate a partire dal 28 febbraio 2023. L’obiettivo di questa modalità di vendita è quello di accelerare la liquidazione del bene, ridurre i costi della procedura e limitare i ribassi continui del prezzo base che si verificano spesso nelle aste deserte.

Per procedere con la vendita diretta, il (solo) debitore deve presentare un’istanza al giudice almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita prevista (art. 569 c.p.c.). L’istanza deve contenere:

1. Proposta di vendita a un soggetto terzo.
2. Offerta irrevocabile di acquisto (art. 568-bis, comma 1, c.p.c.).
3. Cauzione pari al 10% del prezzo offerto (art. 568-bis, comma 1, c.p.c.).

Il giudice dell’esecuzione valuta la congruità dell’offerta, verifica che il prezzo di vendita sia almeno pari al valore di stima determinato dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) e decide se autorizzare la vendita diretta (art. 568-bis, comma 2, c.p.c.). La vendita può essere autorizzata solo se non vi sono opposizioni da parte dei creditori.

Termini e Modalità della Vendita Diretta

1. Presentazione dell’Istanza: L’istanza per la vendita diretta deve essere presentata almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per la vendita (art. 569 c.p.c.). Questo termine è perentorio; il mancato rispetto comporta l’inammissibilità dell’istanza.
2. Notifica ai Creditori: La notifica dell’istanza e dell’offerta deve essere effettuata almeno cinque giorni prima dell’udienza ai creditori con diritto di prelazione e ai creditori intervenuti (art. 568-bis, comma 1, c.p.c.). La notifica è a carico del debitore o dell’offerente e deve essere completa, pena l’inammissibilità della procedura.
3. Cauzione e Offerta Irrevocabile: La cauzione deve essere depositata insieme all’offerta di acquisto e deve essere pari ad almeno il 10% del valore dell’offerta, a garanzia della serietà della proposta (art. 568-bis, comma 1, c.p.c.). L’offerta è considerata irrevocabile per un periodo di 120 giorni dalla data del provvedimento del giudice.
4. Opposizioni e Gare tra Offerte: Se vi sono opposizioni da parte di uno o più creditori, il giudice può disporre la pubblicità dell’offerta e aprire una gara tra i potenziali acquirenti. Il termine per la presentazione delle offerte migliorative non può superare i 90 giorni, garantendo una competizione finalizzata all’ottenimento del miglior prezzo possibile per l’immobile (art. 569-bis, comma 4, c.p.c.).
5. Decreto di Trasferimento: Una volta accolta l’offerta, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento, che formalizza il passaggio di proprietà dell’immobile all’acquirente (art. 586 c.p.c.). Il pagamento del prezzo deve avvenire entro il termine stabilito dal giudice, solitamente non superiore a 90 giorni, pena la decadenza dell’offerta e la perdita della cauzione (art. 587 c.p.c.). Il decreto di trasferimento conterrà anche l’ordine di cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.

Coinvolgimento dei Creditori

I creditori rivestono un ruolo centrale nella procedura di vendita diretta. L’istanza e l’offerta di vendita devono, infatti, essere notificate al creditore procedente, ai creditori con diritto di prelazione (art. 498 c.p.c.), e ai creditori intervenuti prima del deposito dell’offerta. I creditori hanno diritto di opporsi all’offerta di vendita entro l’udienza fissata dal giudice (art. 569-bis, comma 4, c.p.c.).

• Opposizione dei Creditori: Se uno o più creditori si oppongono all’offerta di vendita diretta, il giudice può disporre che l’offerta venga pubblicizzata per consentire la partecipazione di altri potenziali acquirenti (art. 569-bis, comma 4, c.p.c.). In questo modo, si garantisce una vendita al miglior prezzo possibile, a tutela dei creditori.
• Pubblicità dell’Offerta: In caso di opposizione, il giudice ordina la pubblicità dell’offerta tramite i canali ufficiali, affinché ulteriori potenziali acquirenti possano presentare offerte migliorative (art. 569-bis, comma 4, c.p.c.). Gli acquirenti interessati devono presentare una nuova offerta, accompagnata da una cauzione pari al 10% del prezzo proposto, e il giudice convocherà un’udienza per deliberare sull’offerta migliore.
• Integrazione dell’Offerta: Nel caso in cui il prezzo offerto sia inferiore al prezzo base determinato dal consulente tecnico di ufficio, il giudice fissa un termine di dieci giorni per l’integrazione dell’offerta e della cauzione. Qualora l’integrazione non avvenga entro i termini stabiliti, l’offerta è dichiarata inammissibile e il giudice procede con la vendita coattiva tradizionale (art. 569-bis, comma 2, c.p.c.).

Vantaggi per gli Investitori

Dal punto di vista degli investitori immobiliari, la vendita diretta rappresenta una opportunità vantaggiosa per diverse ragioni:

1. Riduzione dei Tempi della Procedura: La vendita diretta, bypassando il meccanismo dell’asta, consente di ridurre significativamente i tempi necessari per l’acquisto di un immobile in esecuzione. Gli investitori possono così ottenere rapidamente l’immobile e procedere con il loro progetto, sia esso di ristrutturazione o di messa a reddito.
2. Minori Costi e Rischio di Ribassi: Uno dei principali problemi delle aste tradizionali è il rischio che il prezzo dell’immobile venga ribassato più volte a causa delle aste deserte. Con la vendita diretta si evita questo meccanismo, garantendo una maggiore stabilità del prezzo e potenzialmente migliorando il valore dell’operazione.
3. Maggiore Trasparenza e Accesso Diretto alla Negoziazione: Gli investitori possono negoziare direttamente con il debitore, ottenendo più informazioni rispetto a quelle disponibili nelle aste pubbliche. Ciò consente di definire le condizioni di vendita in modo più trasparente e dettagliato, riducendo il rischio di sorprese negative successive all’acquisto.
4. Minor Concorrenza: Partecipare a un’asta comporta spesso una competizione accesa con altri investitori. La vendita diretta permette di evitare queste dinamiche competitive, consentendo agli investitori di acquistare l’immobile a un prezzo concordato, senza il rischio di rilanci.
5. Possibilità di Trattative Personalizzate: A differenza delle aste, in cui le condizioni sono rigidamente stabilite, la vendita diretta permette agli investitori di negoziare direttamente con il debitore e concordare condizioni più favorevoli, inclusi i termini di pagamento e le modalità di consegna del bene. Questo può rappresentare un vantaggio significativo, oltre che per il debitore, anche per chi cerca un’operazione più flessibile e con meno vincoli.
6. Rischio Ridotto di Svalutazione del Bene: Nelle aste, il rischio di svalutazione dell’immobile è sempre presente, specialmente se l’asta va deserta più volte e il prezzo viene abbassato. La vendita diretta elimina il rischio di svalutazione causato dai ribassi d’asta, mantenendo il valore del bene più vicino al mercato e garantendo un guadagno più prevedibile per l’investitore.

Esempi Pratici di Utilizzo della Vendita Diretta

1. Acquisto per Ristrutturazione: Supponiamo che un investitore immobiliare trovi un immobile pignorato con un valore di stima di 150.000 euro. Grazie alla vendita diretta, l’investitore può, in accordo con il debitore, proporre l’acquisto direttamente al giudice, evitando l’asta e, dichiara ammissibile l’istanza ed in assenza di opposizioni dei creditori, procedendo subito alla ristrutturazione dell’immobile. Questo approccio consente di risparmiare tempo prezioso, accelerando il processo di valorizzazione del bene e permettendo all’investitore di entrare velocemente nel mercato con il bene rivalutato, con innegabili riflessi positivi sul ROI netto annuo.
2. Acquisto a Uso Reddituale: Un altro scenario potrebbe essere l’acquisto di un immobile da mettere a reddito. Se un investitore ha già identificato un immobile locato, ma soggetto a pignoramento, la vendita diretta consente di acquistarlo al prezzo di stima, senza (il rischio di) dover competere con altri in un’asta pubblica. In questo modo, l’immobile può essere rapidamente messo a reddito, garantendo un flusso di cassa costante.
3. Operazioni di Sviluppo Immobiliare: Un investitore interessato a sviluppare un terreno o a riqualificare un immobile commerciale potrebbe utilizzare la vendita diretta per acquisire rapidamente un bene che, in condizioni di asta, potrebbe vedere un continuo abbassamento del prezzo. Con la vendita diretta, l’investitore può negoziare direttamente e garantire l’acquisizione in tempi rapidi, iniziando così subito lo sviluppo o il progetto di riqualificazione, senza attendere i successivi ribassi che di norma comportano un aumento del rischio di concorso in sede di asta.
4. Casi Particolari: Immobili Commerciali: Gli immobili commerciali pignorati possono essere acquistati tramite vendita diretta, permettendo all’investitore di negoziare con il debitore condizioni vantaggiose per ottenere una proprietà a reddito, magari con contratti di locazione già in essere. Questo rappresenta un’opportunità per gli investitori di entrare in possesso di un bene produttivo di reddito immediato, senza la necessità di dover trovare un nuovo conduttore o di attendere il rischio di aggiudicazione in sede di asta.

Visualizzazione del Processo

Per aiutare a comprendere meglio la procedura, proponiamo una rappresentazione visuale del processo di vendita diretta:

1. Presentazione dell’Istanza → 2. Notifica ai Creditori → 3. Valutazione dell’Offerta → 4. Possibile Opposizione → 5. Gara tra Offerte (se necessario) → 6. Decreto di Trasferimento → 7. Pagamento del Prezzo e Trasferimento del Bene.

Considerazioni Finali per gli Investitori

La vendita diretta è uno strumento innovativo che offre importanti vantaggi agli investitori immobiliari, sia in termini di tempi più rapidi che (e soprattutto) di maggiore controllo sul processo. È un’opportunità che consente di ottenere condizioni migliori, evitare il rischio di ribassi e, al contempo, creare valore sfruttando una situazione che potrebbe altrimenti sfociare in continue svalutazioni del bene. Tuttavia, come per ogni operazione immobiliare, è fondamentale disporre di un’assistenza esperta per navigare correttamente le diverse fasi della procedura e massimizzare i benefici della vendita diretta.

Per valutare l’effettiva convenienza di optare per la vendita diretta rispetto all’asta tradizionale, o per esplorare altre possibili strategie di acquisizione immobiliare, è consigliabile consultare sempre un esperto del settore, capace di guidare l’investitore attraverso le insidie e le opportunità di questo innovativo strumento giuridico.