La Cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, ha stabilito un principio molto importante per chi decide di affittare immobili a uso abitativo a società. In particolare, chiarisce che il locatore può optare per la cedolare secca anche quando l’inquilino (in questo caso una società) utilizza l’immobile per l’alloggio di un proprio amministratore.

Ma cosa significa questo in pratica? Vediamolo nel dettaglio.

La cedolare secca e i contratti di locazione

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili a uso abitativo di pagare una tassa forfettaria sul canone di locazione, al posto delle imposte ordinarie (IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo). Questo regime è molto vantaggioso, perché prevede un’aliquota fissa del 21% e semplifica notevolmente la gestione fiscale per il proprietario.

Fino ad oggi, però, c’era un dubbio: è possibile applicare la cedolare secca anche quando il conduttore è una società che utilizza l’immobile a scopi abitativi? Ad esempio, cosa succede se una società stipula un contratto di locazione per mettere a disposizione un appartamento al proprio amministratore?

Il caso della Cassazione: una questione di principi

Il caso esaminato dalla Cassazione riguardava un contratto di locazione stipulato nel 2010 tra un privato (il locatore) e una società in accomandita semplice (S.a.s.). L’immobile, situato a Milano, era destinato all’abitazione dell’amministratore della società. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato al locatore il mancato pagamento dell’imposta di registro per gli anni 2012 e 2013, ritenendo che non fosse possibile applicare la cedolare secca a quel contratto, dato che il conduttore (la società) svolgeva un’attività d’impresa.

La questione si basava sull’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011, che esclude l’applicazione della cedolare secca per le locazioni di immobili abitativi “effettuate nell’esercizio di attività d’impresa o professioni”.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, questa esclusione si applicava anche se era il conduttore a esercitare un’attività d’impresa, non solo il locatore. Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato questa interpretazione, chiarendo che l’esclusione riguarda solo il locatore, e non il conduttore.

Esempio pratico: come si applica la cedolare secca?

Immaginiamo che un imprenditore privato, Mario, sia proprietario di un appartamento che decide di affittare a una società, la XYZ S.a.s., che vuole utilizzare l’immobile per ospitare il proprio amministratore. La società non usa l’immobile per uffici o per l’attività commerciale, ma come abitazione del suo dirigente.

Secondo la sentenza della Cassazione, Mario può optare per la cedolare secca, anche se la XYZ S.a.s. è una società. L’importante è che l’immobile venga utilizzato come abitazione e che Mario non eserciti un’attività d’impresa o professionale nella stipula di questo contratto.

Questo principio è fondamentale, perché stabilisce che la cedolare secca resta applicabile anche quando il conduttore è una società, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo.

Perché è importante il principio enunciato dalla Cassazione?

Il chiarimento offerto dalla Cassazione è cruciale per migliaia di proprietari di immobili che, fino ad oggi, potevano avere dubbi sull’applicabilità della cedolare secca. Prima di questa sentenza, l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate era più restrittiva: si riteneva che se il conduttore era una società o un professionista che utilizzava l’immobile anche a fini abitativi, non si potesse applicare la cedolare secca.

Questo creava incertezze e spingeva molti locatori a scegliere altre soluzioni, con il rischio di perdere i vantaggi fiscali di questo regime agevolato.

La Cassazione, invece, ha chiarito che l’esclusione riguarda solo il locatore, ovvero chi affitta l’immobile. Se il locatore non esercita attività d’impresa o professionale, può sempre scegliere la cedolare secca, anche se il conduttore è una società che utilizza l’immobile per l’alloggio del proprio personale.

Conclusioni

In sintesi, la sentenza n. 12395/2024 della Cassazione apre la porta all’applicazione della cedolare secca anche per immobili locati a società, purché destinati a uso abitativo. Si tratta di un principio molto rilevante, perché amplia le possibilità per i proprietari di usufruire di un regime fiscale agevolato, senza doversi preoccupare delle attività svolte dal conduttore.

Questo chiarimento permette a molti locatori di essere più tranquilli nella gestione dei propri contratti di locazione, sapendo di poter contare su un regime fiscale vantaggioso come la cedolare secca, anche in presenza di inquilini “atipici” come le società.