La legge 392, ad esempio, impedisce ai conduttori di rinunciare a diritti garantiti da norme imperative, un ostacolo non piccolo per gli investitori e i proprietari di immobili commerciali. Tuttavia, la giurisprudenza ha aperto la strada a qualche eccezione, permettendo così una certa libertà contrattuale, in linea con l’articolo 1322 del Codice civile, che favorisce l’autonomia dei contraenti.

Alcune attività professionali emergenti, che spesso sfuggono alle classificazioni tradizionali, come le terapie mediche non convenzionali o il mondo del collezionismo, non rientrano nei limiti della legge 392. Anche l’affitto d’azienda rimane fuori da questi confini, permettendo una gestione più libera e meno vincolata.

Alternative innovative a tradizionali contratti di locazione:

1. Rent to Buy:
   • Il rent to buy è regolato dal decreto legge 133 del 2014 e si configura come un contratto atipico che combina elementi di locazione e vendita. L’accordo prevede che il conduttore possa godere immediatamente dell’immobile con l’opzione di acquistarlo dopo un periodo determinato, durante il quale una parte del canone di locazione viene solitamente accantonata come parte del prezzo di acquisto.
   • Esempio pratico: Un giovane chef desidera aprire il suo primo ristorante. Il rent to buy gli permette di iniziare immediatamente l’attività, con la possibilità di acquistare l’immobile in un secondo momento, senza il bisogno immediato di grandi capitali.
2. Leasing:
   • Il leasing è disciplinato dalla legge 124 del 2017 e permette all’utilizzatore di godere di un bene (immobile o mobile) senza acquistarlo direttamente. Il bene viene acquistato da un intermediario finanziario che lo affitta all’utilizzatore per un periodo concordato, al termine del quale l’utilizzatore può decidere di acquistare il bene, rinnovare il contratto, o restituirlo.
   • Esempio pratico: Una start-up tecnologica necessita di spazi ufficio attrezzati ma preferisce non immobilizzare capitali iniziali. Attraverso il leasing, può usufruire di un ufficio full-service pagando un canone periodico, mantenendo così liquidi disponibili per altre aree del business.
3. Temporary Store:
   • I temporary store non rientrano nelle classiche norme di locazione per la loro natura temporanea. Questi contratti sono spesso stipulati per periodi molto brevi, e non garantiscono la stabilità tipica di una locazione tradizionale, inserendosi in una nicchia commerciale e legale che permette una grande flessibilità.
   • Esempio pratico: Un marchio di moda sperimentale vuole testare il mercato locale senza un lungo impegno. Apre un negozio temporaneo in una zona strategica per la durata di un evento significativo, massimizzando le vendite e la visibilità senza il rischio di un contratto di lungo termine.
4. Coworking:
   • Il coworking si distingue per l’assenza di un contratto di locazione tradizionale tra il gestore dello spazio e i singoli utenti, che solitamente sottoscrivono accordi molto più flessibili. Questo modello promuove la condivisione di spazi e risorse, riducendo i costi e aumentando la flessibilità per i professionisti e le piccole imprese.
   • Esempio pratico: Freelancer e piccole start-up condividono un grande spazio di lavoro, riducendo i costi e beneficiando di servizi comuni come internet ad alta velocità, sale riunioni e supporto di reception, tutto senza il bisogno di un contratto di locazione tradizionale.

Queste alternative rappresentano un respiro di innovazione nel panorama immobiliare commerciale, mostrando come la flessibilità contrattuale possa soddisfare le esigenze attuali di proprietari e imprenditori. La sfida ora è per i legislatori, chiamati a integrare queste realtà emergenti in un quadro normativo più ampio e versatile.