La costituzione del fondo speciale obbligatorio previsto dall’articolo 1135 Codice civile è condizione di validità della delibera approvativa dei lavori manutentivi straordinari per cui, in difetto, andrà dichiarata nulla. Lo precisa la sentenza del Tribunale di Milano n. 8205 pubblicata il 23 settembre 2024.

Il caso

Un condomino impugnava dinnanzi al tribunale ambrosiano la delibera assembleare riguardante i lavori straordinari. Sosteneva l’illegittimità nella parte in cui l’assemblea aveva approvato l’esecuzione di interventi manutentivi straordinari senza previamente costituire il fondo speciale obbligatorio previsto dall’articolo 1135, comma 1, n. 4, Codice civile. Tale disposto prevede la costituzione di un fondo speciale il cui importo deve essere pari all’ammontare dei lavori individuati e scelti. Il condominio non si costituiva.

La decisione

Il Tribunale rammenta che la norma è finalizzata a garantire il creditore e i condòmini virtuosi. La costituzione preventiva di una provvista argina il rischio in capo ai condòmini solvibili di doversi accollare anche le quote spettanti ai morosi. Anche gli Ermellini si sono pronunciati (Cass. n. 9388/2023) ribadendo l’imprescindibilità della costituzione preventiva del fondo speciale.

L’articolo 1135 del Codice civile, obbligando l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, configura una condizione di validità della delibera approvativa delle opere manutentive straordinarie dell’edificio. Il fondo può avere un importo pari all’ammontare dei lavori oppure può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.

L’obbligatorietà di tale fondo costituisce condizione di validità della delibera ragion per cui in mancanza va dichiarata nulla. L’omissione è sanzionata con la caducazione della delibera che si sia limitata ad approvare i lavori senza garantire la disponibilità materiale delle risorse economiche. Una delibera non può essere disancorata dal dettato normativo e decidere di soprassedere dalla obbligatorietà istitutiva del fondo, o modificarne le modalità costitutive, poiché lederebbe i condòmini e pertanto verrebbe ritenuta nulla. Per tali motivi il Tribunale di Milano ha dichiarato nulla la delibera opposta.

L’articolo 1135, comma 1, n. 4, Codice civile è stato modificato dalle leggi n. 220/2012 e n. 9/2014. Impone all’assemblea di provvedere «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti». La disposizione garantisce l’impresa esecutrice e i condòmini in regola con i pagamenti da problematiche connesse a morosità.

La giurisprudenza

La giurisprudenza di merito da tempo ritiene nulle le delibere che avviano lavori senza precostituire il fondo speciale (Trib. Milano n. 6132/2017). Altra curia (Trib. Roma n. 18320/2018) ha evidenziato che l’obbligo di istituire il fondo va inteso in una accezione contabile, non essendo necessario accantonare somme per saldare i lavori prima dell’avvio. Altri (Trib. Modena n. 763/2019) ha ritenuto la norma inderogabile dalle parti. Il carattere imperativo deriva dal tenore letterale e dalla funzione di tutela dei condòmini.