Dalla prima rata non pagata al pignoramento dell’immobile: ecco i rischi e le possibili vie d’uscita

L’omesso pagamento delle rate del mutuo è una situazione sempre più frequente in un mercato in cui tassi e inflazione hanno eroso i margini di molte famiglie e investitori.
Ma cosa comporta davvero? Quando si attiva la banca? Si rischia subito il pignoramento?
E, soprattutto, è possibile evitare l’asta?

Vediamolo insieme in modo chiaro, con casi pratici ed esempi concreti.

🕑 Quando il ritardo diventa “grave”

Un ritardo di qualche giorno non è ancora un problema. Le banche applicano spesso un “grace period” (es. 10 giorni) senza interessi di mora.

📌 Ma dopo i 90 giorni consecutivi di ritardo, scatta la classificazione come “inadempiente probabile”, secondo le regole della Banca d’Italia. Da lì in avanti:

• 💰 si applicano interessi di mora (2-4%)

• 📉 si viene segnalati alla Centrale Rischi o ai sistemi creditizi (CRIF, Experian)

• 🛑 si rischia la decadenza dal beneficio del termine (cioè: devi restituire tutto subito)

⚖️ Quando la banca può chiedere tutto in una volta?

In caso di mutuo fondiario, basta il mancato pagamento di 18 rate, anche non consecutive (art. 40 TUB).
Per gli altri mutui, le soglie sono fissate nel contratto (di solito tra 3 e 6 rate consecutive).

Da quel momento, la banca può:

• ❌ risolvere il contratto

• 📩 notificare il precetto (10 giorni per saldare)

• 🔨 avviare il pignoramento dell’immobile

🏠 Rischio pignoramento: anche sulla prima casa?

Sì, le banche possono pignorare anche la prima casa, se garantita da ipoteca.
La tutela prevista dalla legge (art. 76 DPR 602/73) vale solo per i debiti fiscali, non per quelli bancari.

👉 Se l’immobile è una seconda casa o un immobile a reddito, il rischio è ancora più immediato: sono i primi ad essere aggrediti.

💸 Cosa succede se l’immobile viene venduto all’asta?

⚠️ Gli immobili in asta vengono spesso venduti a valori molto inferiori al prezzo di mercato.
Questo significa che il mutuatario può restare comunque debitore, anche dopo la vendita.
In quel caso la banca:

• può agire su altri immobili

• può pignorare stipendi o pensioni

• può escutere i garanti

🔄 Soluzioni alternative: come evitare l’asta?

✅ 1. Rinegoziazione del mutuo

Accordo con la stessa banca per:

• ridurre la rata (es. allungando la durata)

• modificare il tasso (variabile o fisso)

• cambiare la periodicità dei pagamenti

❗La banca non è obbligata ad accettare, ma spesso è interessata a evitare procedure esecutive.

✅ 2. Surroga del mutuo

Trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni migliori.
È gratuita per legge (L. 40/2007 – “Bersani”) e permette:

• tassi più bassi

• durata modificabile

• passaggio da fisso a variabile o viceversa

❌ Non puoi però aumentare l’importo o ottenere nuova liquidità.

✅ 3. Composizione della crisi da sovraindebitamento

Soluzione legale per privati, piccoli imprenditori e professionisti.
Permette di:

• bloccare il pignoramento

• proporre un piano di rientro sostenibile

• evitare l’asta con la liquidazione volontaria dell’immobile

🎯 Ideale in caso di mutui divenuti insostenibili per cause oggettive (es. perdita lavoro, problemi di salute).

🔎 Esempio pratico

Un investitore immobiliare ha 3 unità con mutuo in corso. Una di queste è locata, ma l’inquilino smette di pagare.
Il cash flow negativo impedisce il pagamento delle rate.
Dopo 90 giorni la banca lo segnala alla Centrale Rischi. Dopo 6 mesi lo dichiara decaduto dal beneficio del termine.
A quel punto:

• ❌ viene notificato un precetto

• 🔨 parte il pignoramento dell’immobile a reddito

• 📉 l’asta svende l’immobile a un valore del 30% inferiore al mercato

• 💸 resta un residuo debito che la banca recupera sul patrimonio personale o su altri immobili

👉 Se avesse avviato per tempo una rinegoziazione o una composizione della crisi, avrebbe potuto mantenere l’immobile o almeno venderlo a valori di mercato.

📞 Vuoi evitare di perdere l’immobile (o peggio ancora, tutto il patrimonio)?

Ti assisto:

• nella gestione preventiva delle situazioni critiche

• nella rinegoziazione o surroga del mutuo

• nell’accesso alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento

✉️ Scrivici oggi: è fondamentale intervenire prima che la banca avvii le esecuzioni.