La sentenza del Tribunale di Brescia chiarisce quando è possibile (e quando no)

Un condomino può trattenere quanto sostiene gli sia dovuto per un danno, “scalandolo” dalle rate condominiali?
Una recente sentenza del Tribunale di Brescia (n. 15/2025) ha dato risposta netta a questa domanda.
Vediamo cosa ha stabilito, perché è rilevante per chi gestisce immobili in condominio e come applicare correttamente i principi di compensazione.

🧱 Il caso: infiltrazioni d’acqua e quote non pagate

Un condomino si oppone a un decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore per spese condominiali non versate.
La sua difesa? Aveva subito danni da infiltrazioni dal tetto e pretendeva di compensare il suo credito con il debito verso il condominio.

📌 Il Tribunale ha respinto l’opposizione: la compensazione non è automatica e deve rispettare precisi requisiti giuridici.

⚖️ I tre requisiti per la compensazione legale

Perché due obbligazioni possano estinguersi reciprocamente, è necessario che i rispettivi crediti siano:

1. Liquidi – l’importo deve essere certo

2. Esigibili – deve essere già scaduto

3. Omogenei – devono avere lo stesso oggetto (es. denaro)

❌ In questo caso, il danno non era stato accertato da un giudice, quindi mancavano liquidità ed esigibilità.
Neppure una perizia tecnica giurata o un accertamento tecnico preventivo bastano a legittimare la compensazione.

🏢 Il ruolo delle delibere condominiali

Le spese condominiali derivano da delibere obbligatorie per tutti i condomini (art. 1136 c.c.) e rappresentano obbligazioni propter rem:
➡️ nascono dal semplice fatto di essere proprietario e si applicano anche in caso di disaccordo.

📌 Se la delibera non è impugnata nei termini (30 giorni per gli assenti dalla ricezione del verbale), diventa definitiva e il credito per spese condominiali è esigibile.

🛑 La compensazione è possibile solo in questi casi:

✔️ Se un giudice ha già riconosciuto il danno e ne ha determinato l’importo
✔️ Se il condominio e il condomino hanno raggiunto un accordo volontario
✔️ Oppure, su decisione giudiziale, quando il credito non è liquido ma facilmente accertabile

In tutti gli altri casi, l’amministratore è legittimato a chiedere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., anche senza ulteriore delibera.

🔄 Mediazione obbligatoria? Sì, ma attenzione…

In materia condominiale è obbligatoria la mediazione prima di agire in giudizio. Tuttavia:

• in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, il condominio (non l’opponente) è tenuto a promuoverla

• se la mediazione non viene svolta, il decreto può essere revocato (Trib. Torino, 21 maggio 2024)

📌 Cosa ci insegna la sentenza

✅ Le spese condominiali sono certo esigibili se approvate regolarmente
❌ Il danno da infiltrazioni, non accertato giudizialmente, non può essere opposto per “scalare” il dovuto
⚖️ La compensazione richiede un credito riconosciuto e certo, non semplicemente sostenuto dal condomino

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La gestione di crediti e debiti condominiali richiede rigore, soprattutto quando si incrociano con danni, opposizioni o pretese di compensazione.

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