L’uso di un appartamento per attività di Bed & Breakfast (B&B) o affittacamere può essere limitato da un regolamento condominiale contrattuale. Lo ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza 2770 del 4 febbraio 2025, confermando che il divieto di destinazione a “casa di alloggio” può estendersi alle locazioni brevi con finalità turistiche.

🔹 Cosa significa per gli investitori e gli operatori del settore?
Se stai valutando un investimento immobiliare per attività ricettiva in condominio, è essenziale verificare il regolamento contrattuale prima di procedere all’acquisto. Un divieto esplicito può compromettere la redditività dell’operazione.

Regolamento condominiale e limiti all’uso degli immobili

Non tutti i regolamenti condominiali possono imporre restrizioni sulle destinazioni d’uso degli appartamenti. Solo i regolamenti contrattuali, ossia quelli approvati all’unanimità dai condòmini o predisposti dal costruttore e accettati nei rogiti, possono stabilire divieti opponibili ai proprietari.

La giurisprudenza sul tema non è univoca:
✅ Orientamento restrittivo: il B&B è assimilabile ad attività alberghiera e, se il regolamento vieta usi diversi da quello abitativo o l’alloggio a terzi, l’attività può essere vietata (Cass. 109/2016, 704/2015, 26087/2010).
✅ Orientamento più permissivo: l’attività di B&B non modifica la destinazione abitativa dell’immobile e, se il regolamento vieta usi diversi da quello di civile abitazione, la locazione breve resta consentita (Cass. 24707/2014, 22711/2017).

Investire in immobili per B&B: come evitare rischi?

1️⃣ Verifica sempre il regolamento contrattuale prima dell’acquisto.
2️⃣ Controlla se il divieto è stato trascritto nei registri immobiliari, rendendolo opponibile ai nuovi acquirenti.
3️⃣ Se il regolamento non è chiaro, valuta una revisione con l’assemblea condominiale, ma ricorda che modifiche con effetti vincolanti richiedono il consenso unanime.

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