La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto importanti modifiche al sistema delle detrazioni fiscali per interventi edilizi, ridefinendo le percentuali di agevolazione e i criteri di accesso agli incentivi. Per investitori e sviluppatori immobiliari, la comprensione delle nuove regole è essenziale per pianificare operazioni in modo strategico ed evitare impatti negativi sulla redditività.

Nuovi Regimi di Detrazione per il Triennio 2025-2027

La principale novità riguarda la riduzione delle aliquote delle detrazioni per gli interventi di recupero edilizio, riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico:

• 2025: detrazione del 36%, salvo che per le abitazioni principali, per le quali resta al 50%;
• 2026-2027: detrazione del 30%, con una maggiorazione al 36% per le abitazioni principali;
• Dal 2028 in poi: detrazione stabilizzata al 30%, con un ritorno al 36% solo a partire dal 2034.

Il limite di spesa agevolabile resta pari a 96.000 euro per unità immobiliare fino al 2027, per poi ridursi a 48.000 euro dal 2028 in avanti.

Superbonus e Casi Particolari

• Superbonus al 65% per il 2025: applicabile solo se entro il 15 ottobre 2024 è stata presentata la CILA o la richiesta di titolo abilitativo per demolizione e ricostruzione.
• Sisma Bonus e Sisma Bonus Acquisti: per gli interventi iniziati nel 2024, gli acconti possono ancora beneficiare delle aliquote del 75%-85%, a condizione che il rogito avvenga entro il 31 dicembre 2027.
• Eco-bonus e detrazioni per la riqualificazione energetica: prorogate fino al 2027 con aliquote ridotte al 36% per il 2025 e 30% per il 2026-2027.

Esclusioni e Restrizioni: Impianti a Combustibili Fossili e Bonus Minori

Dal 2025, non saranno più agevolabili:

• Gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a combustibili fossili;
• Gli interventi connessi a generatori d’aria calda a condensazione;
• Gli interventi su impianti a condensazione ad alta efficienza, se alimentati a combustibili fossili.

Stop a Sconto in Fattura e Cessione del Credito

A partire dal 2025, non sarà più possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito per i cosiddetti bonus minori. Restano attive solo per gli interventi che rientrano nei casi previsti dal Decreto Rilancio.

Implicazioni per Investitori e Sviluppatori

Questi cambiamenti avranno un impatto diretto sulle strategie di investimento immobiliare:

• Riduzione della leva fiscale sulle operazioni di riqualificazione edilizia: con detrazioni più basse, sarà necessario ricalibrare le valutazioni di convenienza degli interventi;
• Necessità di anticipare le richieste di titoli abilitativi: per garantire l’accesso alle aliquote più elevate, gli investitori dovranno muoversi entro il 15 ottobre 2024;
• Maggiore attenzione alla gestione delle pertinenze: le agevolazioni sulle unità immobiliari adibite ad abitazione principale si applicano anche alle relative pertinenze, con la necessità di una corretta qualificazione catastale.

Aspetti Fiscali e Possibilità di Rimborso

Per i soggetti che abbiano versato imposte su acconti o caparre confirmatorie in relazione a preliminari di compravendita non seguiti dalla stipula del definitivo, è possibile ottenere il rimborso dell’imposta di registro, previa risoluzione consensuale del contratto.

Conclusioni

Le modifiche ai bonus edilizi richiedono un approccio strategico per chi opera nel settore immobiliare. La chiave sarà una corretta pianificazione e un’attenta due diligence prima di avviare un’operazione. Con aliquote in progressiva riduzione, chi intende beneficiare delle attuali agevolazioni dovrà agire tempestivamente, valutando attentamente gli impatti economici e fiscali delle nuove disposizioni.