La Cassazione chiarisce i doveri del notaio in una compravendita immobiliare

Nel mercato immobiliare, la certezza della proprietà è un aspetto fondamentale per garantire il successo di un’operazione di compravendita. Una recente pronuncia della Cassazione (sentenza n. 34949/2024) ha ribadito un principio chiave: il notaio non può limitarsi a verificare le risultanze dei registri immobiliari negli ultimi vent’anni, ma deve risalire a tutti i passaggi di proprietà necessari per assicurare la libertà e la piena disponibilità del bene.

I fatti del caso

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare conclusa nel 2003. Dopo l’acquisto, l’acquirente ha scoperto che una porzione del bene era soggetta a una procedura esecutiva immobiliare avviata nel lontano 1971. Il notaio rogante aveva limitato le visure ai vent’anni precedenti, trascurando così pignoramenti più datati ma ancora rilevanti. La negligenza ha causato notevoli problemi legali e finanziari per l’acquirente, che ha agito in giudizio contro il notaio per inadempimento professionale.

La posizione della Cassazione

Secondo la Suprema Corte, l’obbligo del notaio di verificare la libertà e la disponibilità del bene non si esaurisce nel ventennio. Questo limite temporale, pur rilevante in alcuni contesti (ad esempio per la prescrizione dell’ipoteca o per la continuità delle trascrizioni), non garantisce automaticamente la certezza dell’atto giuridico.

Il notaio ha la responsabilità di:

• Risalire ai precedenti titoli di proprietà per verificare l’assenza di vincoli o pesi pregiudizievoli.
• Informare l’acquirente di eventuali rischi connessi all’acquisto, soprattutto in presenza di titoli derivativi incerti o non validati da accertamenti giurisdizionali.

L’omissione di queste verifiche configura una responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, senza possibilità di addossare l’onere sul cliente.

Implicazioni pratiche per agenti, investitori e sviluppatori immobiliari

La sentenza ha importanti implicazioni per tutti gli operatori del settore:

• Agenti immobiliari: assicuratevi che il notaio incaricato esegua controlli approfonditi e fornite ai vostri clienti una consulenza completa sui rischi connessi alla proprietà.
• Investitori: per tutelare i vostri capitali, richiedete una due diligence completa e dettagliata che includa verifiche ultra-ventennali. Questo vi aiuterà a evitare sorprese sgradite, come vincoli o contenziosi.
• Sviluppatori immobiliari: i progetti di riqualificazione o sviluppo possono essere gravemente compromessi da pendenze non rilevate. Collaborare con notai di fiducia che garantiscano controlli accurati è essenziale per la sicurezza dell’operazione.

Conclusioni

Questa decisione della Cassazione sottolinea l’importanza di un approccio rigoroso e professionale nella gestione delle operazioni immobiliari. La certezza degli atti e la trasparenza sono gli elementi cardine per il buon funzionamento del mercato immobiliare, garantendo sia agli acquirenti che agli operatori del settore la tutela necessaria per investire con serenità.