L’esonero del costruttore dalle spese condominiali è una pratica diffusa, ma non sempre immune da contestazioni legali. Quando questa clausola diventa parte del regolamento condominiale, potrebbe violare i diritti degli acquirenti, configurandosi come vessatoria ai sensi del Codice del Consumo. La recente sentenza del Tribunale di Bari (n. 4515 del 4 novembre 2024) chiarisce i limiti di validità di queste disposizioni.

La Clausola di Esonero: Cosa Prevede il Codice del Consumo?
Secondo l’art. 33 del D.Lgs. n. 206/2005, una clausola è vessatoria se crea un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti contrattuali. Nel contesto delle spese condominiali, ciò avviene quando il privilegio riconosciuto al costruttore incide negativamente sui diritti degli acquirenti, alterando l’equilibrio del contratto di compravendita.

Il Caso del Tribunale di Bari:
Un costruttore ha contestato la richiesta del condominio di partecipare alle spese ordinarie, richiamando una clausola regolamentare che lo esonerava. Il condominio, tuttavia, ha sostenuto la nullità di questa clausola per violazione del Codice del Consumo. Il Tribunale ha stabilito che:

• L’eccezione di vessatorietà può essere sollevata solo dagli acquirenti-consumatori.
• La clausola è vessatoria se determina uno squilibrio significativo dei diritti e degli obblighi contrattuali, ad esempio incidendo sulle parti comuni trasferite o sul prezzo dell’immobile.

Giurisprudenza a Confronto:
Le decisioni giurisprudenziali non sono sempre uniformi. Alcuni orientamenti:

• A favore della clausola: La Cassazione (sent. 5139/2024) ha ritenuto legittime clausole di esonero che non incidano negativamente sugli acquirenti.
• Critiche: Tribunali come quello di Brescia (2021) hanno dichiarato vessatorie clausole che garantiscono un esonero illimitato al costruttore, definendole un privilegio ingiustificato.

Esonero dalle Spese: Quali Limiti?

1. Durata Temporale: Clausole di esonero senza limiti di tempo possono essere dichiarate illegittime.
2. Modifiche Regolamentari: Cambiare il regolamento che prevede un esonero richiede generalmente l’unanimità dei condomini, salvo alcune eccezioni per decisioni prese a maggioranza qualificata.
3. Equilibrio Contrattuale: L’esonero deve basarsi su criteri oggettivi e non creare disparità economiche ingiustificate tra i condomini.

Implicazioni Pratiche per Professionisti e Consumatori:

• Per i costruttori: È essenziale predisporre clausole equilibrate e trasparenti per evitare contestazioni. Limitare la durata dell’esonero e giustificarlo con motivazioni economiche può ridurre il rischio di contenziosi.
• Per gli acquirenti: Prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare il regolamento di condominio e identificare eventuali clausole potenzialmente vessatorie.

Conclusioni:
La sentenza del Tribunale di Bari ribadisce l’importanza di un equilibrio contrattuale nei regolamenti condominiali. Le clausole di esonero per il costruttore sono ammissibili solo se non violano i diritti dei consumatori. Costruttori e acquirenti devono prestare massima attenzione a queste disposizioni per garantire trasparenza e correttezza nella gestione condominiale.