L’ordinanza n. 28558 del 6 novembre 2024 della Corte di Cassazione affronta un tema di grande rilievo per il settore immobiliare: la revocabilità dei trasferimenti immobiliari effettuati tra coniugi in virtù di un accordo di separazione omologato. Questo contributo analizza il caso specifico, i principi giuridici applicati e le conclusioni della Corte, evidenziando gli aspetti di maggiore interesse per sviluppatori e investitori immobiliari.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha riaffermato principi fondamentali in tema di revocatoria, confermando la legittimità dell’azione promossa dalla creditrice. Tra i punti salienti:

1. Autonomia contrattuale e limiti:
   Le clausole degli accordi di separazione consensuale omologati, inclusi i trasferimenti immobiliari, costituiscono esercizio dell’autonomia contrattuale delle parti. Tuttavia, tali clausole non sono immuni da controllo giudiziale e possono essere sottoposte ad azione revocatoria se sussistono i presupposti di legge.
2. Presupposti per l’azione revocatoria (art. 2901 c.c.):
   • Eventus damni: è stato accertato il pregiudizio subito dal creditore, consistente nella riduzione delle possibilità di soddisfacimento sul patrimonio residuo del debitore.
   • Scientia fraudis: la Corte ha rilevato che il debitore fosse consapevole del danno arrecato ai creditori, pur senza necessità di provare un’animus nocendi specifica.
3. Natura dell’inefficacia dichiarata:
   L’azione revocatoria non annulla il trasferimento, ma lo rende inefficace nei confronti del creditore che ha agito. Pertanto, il bene rimane nella titolarità del coniuge beneficiario, ma può essere oggetto di esecuzione da parte del creditore.

Implicazioni per gli investitori immobiliari

La pronuncia della Cassazione offre spunti significativi per chi opera nel settore immobiliare, evidenziando rischi e accorgimenti essenziali. In particolare:

1. Rischio di revocatoria:
   Gli investitori devono analizzare con attenzione la catena di titolarità dell’immobile, valutando se esso possa essere stato trasferito in condizioni suscettibili di revocatoria.
2. Due diligence accurata:
   Prima di concludere un’operazione di acquisto, è indispensabile verificare che il bene non sia stato oggetto di trasferimenti a titolo gratuito o in circostanze che potrebbero esporlo ad azioni pregiudizievoli. Un esame completo dello storico delle transazioni e delle eventuali pendenze giudiziarie è fondamentale.
3. Garanzie contrattuali:
   Pur non comportando il trasferimento della proprietà al creditore, la revocatoria può ostacolare la commerciabilità del bene. È quindi opportuno predisporre clausole contrattuali che proteggano le parti da tali eventualità.

Conclusioni

L’ordinanza n. 28558/2024 della Cassazione ribadisce che i trasferimenti immobiliari tra coniugi, anche se derivanti da accordi di separazione omologati, non sono immuni da controlli giuridici. Questa decisione rappresenta un monito per sviluppatori e investitori immobiliari, i quali devono adottare strumenti di verifica adeguati per tutelare i propri interessi e garantire la sicurezza giuridica delle operazioni.

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