Il cambio di destinazione d’uso di un immobile comporta significative implicazioni giuridiche e urbanistiche, specialmente quando avviene tra categorie funzionalmente autonome. La recente sentenza del Tar Campania (30 ottobre 2024, n. 5816) chiarisce che un mutamento di destinazione d’uso tra categorie differenti richiede il permesso di costruire (PDC) e non può essere autorizzato tramite una semplice CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

I Presupposti Normativi: Art. 23-ter del D.P.R. 380/2001

Il permesso di costruire è necessario, secondo l’art. 23-ter, comma 1, del D.P.R. 380/2001, quando il cambio di destinazione d’uso è giuridicamente rilevante. La rilevanza giuridica si applica quando la destinazione dell’immobile passa da una categoria funzionale autonoma a un’altra, ossia tra categorie con differenti impatti urbanistici. Questa distinzione implica che:

• Il cambio di destinazione influisce automaticamente sul carico urbanistico, modificando la domanda di infrastrutture e servizi (viabilità, parcheggi, verde pubblico, ecc.).
• Il permesso di costruire è necessario indipendentemente dall’esecuzione di opere edilizie, poiché il cambiamento tra categorie diverse è considerato un intervento rilevante di per sé.

Questa interpretazione conferma che, sebbene il legislatore abbia semplificato molte attività edilizie, la possibilità di effettuare un cambio di destinazione senza PDC è limitata ai casi di categorie omogenee o non autonome dal punto di vista urbanistico.

Impatto per gli Sviluppatori Immobiliari: Tempistiche e Costi

Per gli sviluppatori immobiliari, la necessità del permesso di costruire per i cambi di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome comporta due principali implicazioni:

1. Tempistiche: La procedura per l’ottenimento del PDC richiede più tempo rispetto alla CILA, poiché implica la verifica e l’approvazione del progetto da parte dell’autorità comunale. Questo allungamento dei tempi può incidere significativamente sul piano di sviluppo e sull’inizio dei lavori, specie nei casi in cui l’immobile sia soggetto a trasformazioni importanti.
2. Costi: Oltre alla tassa di concessione edilizia, il PDC può comportare ulteriori costi per oneri di urbanizzazione, soprattutto se il cambiamento di destinazione influisce sul carico urbanistico. Gli oneri possono essere rilevanti in progetti che richiedono servizi pubblici aggiuntivi (parcheggi, accesso viario, ecc.), rendendo necessario un aumento del budget di progetto.

Orientamenti Giurisprudenziali

La sentenza del Tar Campania si allinea con precedenti pronunciati dal Tar Napoli (27 aprile 2020, n. 1496), dal Consiglio di Stato (sez. IV, 13 novembre 2018, n. 6388) e dal Tar Salerno (n. 1554/2021). Tali pronunce confermano che il mutamento di destinazione d’uso tra categorie autonome implica un impatto urbanistico che richiede il permesso di costruire, anche in assenza di opere edilizie, poiché le categorie funzionali non sono assimilabili tra loro. Questo orientamento si basa sul principio secondo cui un cambio di destinazione non può essere eseguito come intervento di edilizia libera o tramite CILA quando vi è un impatto sul carico urbanistico.

Caso Pratico: Mutamento tra Categorie Diverse

La sentenza specifica inoltre che un cambio di destinazione d’uso tra una categoria industriale (attività dismessa) e una di servizi alla persona (attività commerciale) rappresenta un mutamento giuridicamente rilevante. In questo caso, il passaggio da “produttiva e direzionale” a “commerciale e rurale” richiede il permesso di costruire per l’impatto urbanistico generato dal cambiamento.

Conclusioni per gli Operatori del Settore

Per gli sviluppatori immobiliari, il riconoscimento dell’obbligatorietà del PDC in caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome implica una maggiore pianificazione dei tempi e dei costi associati al progetto. È essenziale considerare queste variabili già nella fase iniziale di progettazione, in modo da prevedere adeguati margini temporali e di budget per ottenere i permessi necessari e far fronte agli eventuali oneri aggiuntivi.