Ecco cosa succede quando la Pubblica Amministrazione valuta un abuso edilizio: la visione deve essere globale e non parcellizzata, secondo il Consiglio di Stato. Il danno all’assetto territoriale si calcola sulla base dell’impatto complessivo delle opere, senza possibilità di isolare i singoli interventi per sfuggire a sanzioni. Questa prospettiva può avere importanti implicazioni per chi sviluppa immobili, perché il principio di valutazione unitaria può incidere sul successo e sulla regolarità dei progetti.

La valutazione unitaria: un principio essenziale per chi costruisce

Nella recente sentenza n. 8032/2024, il Consiglio di Stato ha sancito che, in caso di abusi su un immobile, non si può dividere l’analisi tra opere potenzialmente regolarizzabili tramite DIA (dichiarazione di inizio attività) e opere che richiedono un permesso di costruire. L’approccio deve essere unitario, e ogni abuso viene valutato nella sua interezza. Ciò significa che per i costruttori e gli sviluppatori è cruciale considerare attentamente l’insieme degli interventi in un progetto, poiché anche opere minori, sommate, possono alterare l’assetto complessivo del territorio e risultare sanzionabili (Cons. Stato, sez. VII, 2 aprile 2024, n. 2990).

Esempio concreto: se un complesso residenziale viene ampliato in aree marginali con strutture di supporto come locali per le attrezzature o parcheggi interrati, anche se apparentemente poco rilevanti singolarmente, queste opere nel loro complesso potrebbero essere considerate come modifiche rilevanti del terreno, soggette a una visione unitaria. In questi casi, quindi, non è sufficiente il permesso parziale per singole strutture, ma serve una valutazione completa per evitare sanzioni.

La sanatoria degli abusi edilizi complessi

Uno dei principali errori da evitare per gli sviluppatori è la presunzione che si possa richiedere la sanatoria di singole parti abusive di una proprietà, per esempio in una lottizzazione. Quando l’abuso coinvolge più unità immobiliari, il condono di singole unità non è consentito; al contrario, l’intera area lottizzata deve essere esaminata come un unico abuso (Cons. Stato, sez. VI, 25 gennaio 2022, n. 502). Questo principio impedisce di separare le parti regolari da quelle abusive, richiedendo invece una conformità complessiva.

Esempio applicativo: immaginate un insediamento turistico abusivamente ampliato con più bungalow o case mobili distribuite sull’area. Non è possibile condonare alcune unità ritenute “marginali” rispetto al totale; l’intero intervento viene valutato come un abuso unitario che può comportare la demolizione di tutte le unità.

L’importanza di una visione integrata nei progetti immobiliari

Per un imprenditore immobiliare, è essenziale che l’assetto dell’intervento sia sempre conforme alle normative, perché la Pubblica Amministrazione non solo valuta l’opera nel suo insieme, ma può anche procedere con un’ordinanza di demolizione qualora gli interventi abusivi rendano irrecuperabile o non riconoscibile il progetto iniziale.

Scenario rilevante: uno sviluppatore realizza un complesso misto residenziale-commerciale che include anche parcheggi e spazi di servizio interrati. Sebbene alcuni elementi non emergano visivamente, la giurisprudenza ha chiarito che anche opere interrate possono incidere negativamente sul territorio. Questo tipo di opere, anche se non visibili, modificano infatti la configurazione del terreno, e come tali possono essere soggette a demolizione. In pratica, anche gli interventi nascosti o “non invasivi” necessitano di essere pianificati in modo unitario e rigoroso, per evitare futuri ordini di ripristino.

Evitare i rischi: una guida per gli sviluppatori

Conoscere e rispettare il principio di valutazione complessiva può aiutare i professionisti immobiliari a ridurre il rischio di lunghe controversie e danni finanziari, preservando il valore degli investimenti e garantendo la sostenibilità del progetto.

Tre azioni per evitare sanzioni in futuro:

1. Pianificazione accurata: ogni elemento del progetto, anche i dettagli apparentemente minori, deve essere analizzato in relazione al suo impatto complessivo. L’aggiunta di strutture o modifiche parziali deve sempre essere considerata in rapporto all’intero assetto territoriale.
2. Consultazioni preventive: coinvolgere professionisti esperti in diritto immobiliare e urbanistico già nella fase di progettazione può aiutare a identificare eventuali rischi normativi e garantire una maggiore sicurezza nel rispetto delle norme.
3. Valutazione d’impatto integrata: eseguire valutazioni che prendano in considerazione l’intero complesso dell’opera, inclusi gli elementi accessori o interrati, può evitare il rischio che singoli interventi siano poi ritenuti parte di un abuso complessivo.

Conclusioni: proteggere il progetto e garantire la conformità

Per evitare che un intervento edilizio venga contestato e possa comportare sanzioni come la demolizione, è fondamentale adottare una strategia che consideri ogni opera nel suo insieme, senza frazionare gli interventi. Questa visione olistica è cruciale per chi sviluppa immobili, perché consente di prevenire contestazioni e di operare in modo sicuro nel rispetto delle normative vigenti.

Attraverso una pianificazione attenta e una consulenza legale mirata, è possibile evitare situazioni in cui la Pubblica Amministrazione consideri l’intero progetto come un abuso e imponga la demolizione, preservando così il valore dell’investimento e la conformità del progetto all’assetto territoriale.