Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha introdotto importanti modifiche per il mercato immobiliare, offrendo nuove possibilità per la regolarizzazione degli immobili e semplificando alcuni aspetti cruciali dei requisiti edilizi e delle tolleranze strutturali. Questo articolo vuole aiutare gli investitori immobiliari a comprendere le implicazioni pratiche del decreto e come sfruttare al meglio queste nuove opportunità.

1. Sanatorie Semplificate e Nuove Tolleranze

Il Decreto Salva Casa ha ampliato il perimetro delle sanatorie per piccoli abusi edilizi e ha introdotto tolleranze costruttive più ampie, facilitando la regolarizzazione di immobili con difformità non sostanziali. In particolare, le sanatorie ora comprendono cinque diverse fasce di tolleranza, con una particolare attenzione agli immobili di piccola superficie:

• Tolleranza fino al 6% per unità immobiliari sotto i 60 metri quadrati, ai sensi dell’art. 34-bis del DPR 380/2001, così come modificato dal Decreto.
• Tolleranze tra il 2% e il 5% per superfici maggiori, fino a un massimo di 500 metri quadrati.

Questo significa che le difformità costruttive di piccola entità possono essere regolarizzate più facilmente e con costi minori, favorendo l’accesso al mercato di immobili precedentemente considerati a rischio o non conformi.

Esempio Pratico: Se un immobile presenta un’altezza inferiore ai requisiti standard di 2,70 metri, sarà ora possibile registrarlo come conforme con un’altezza minima di 2,40 metri, in conformità alle disposizioni aggiornate dell’art. 3 del Decreto Salva Casa. Questo è particolarmente rilevante per gli investitori che operano nel recupero di vecchie costruzioni o in immobili con caratteristiche strutturali particolari.

2. Requisiti di Agibilità Ridotti per Mini-Appartamenti

Un’altra importante innovazione del Decreto riguarda la semplificazione dei requisiti igienico-sanitari per ottenere l’agibilità dei mini-appartamenti. Questo semplifica il rilascio del certificato di agibilità per unità di piccole dimensioni, facilitando la loro immissione sul mercato e aumentando la trasparenza delle transazioni:

• Altezze minime: da 2,70 metri a 2,40 metri, in deroga a quanto stabilito dall’art. 7 del DM 5 luglio 1975, in applicazione dell’art. 9 del Decreto Salva Casa.
• Superficie minima: da 28 metri quadrati a 20 metri quadrati per i monolocali e da 38 a 28 metri quadrati per i bilocali.

Queste modifiche sono ideali per investitori interessati a micro-appartamenti, che rappresentano una soluzione particolarmente attrattiva in contesti urbani dove la domanda di abitazioni di piccola metratura è in costante crescita.

Esempio Pratico: Se un investitore sta sviluppando una proprietà con piccoli appartamenti per affitti brevi in città come Milano o Roma, il Decreto Salva Casa consente di offrire questi spazi sul mercato senza dover rispettare i precedenti requisiti, spesso limitanti, sulle dimensioni delle abitazioni.

3. Facilitazioni nei Cambi di Destinazione d’Uso

Il Decreto ha inoltre semplificato le procedure per il cambio di destinazione d’uso di edifici non residenziali, come uffici, magazzini e locali commerciali, in unità residenziali. Questa semplificazione è particolarmente utile per investitori interessati alla riconversione di edifici per adattarli a nuove esigenze abitative o per inserirli nel mercato degli affitti brevi.

Cambi Verticali e Orizzontali:

• Cambi all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, da ufficio ad abitazione) ai sensi dell’art. 23-ter del DPR 380/2001.
• Cambi “verticali” che consentono di passare da una categoria funzionale all’altra (ad esempio, da destinazione commerciale a residenziale), anche se implica una variazione del carico urbanistico, come previsto dal comma 4 dell’art. 24 del Decreto Salva Casa.

Esempio Pratico: Un immobile precedentemente utilizzato come ufficio, situato in una zona centrale ma ormai poco appetibile per il mercato commerciale, potrebbe essere riconvertito in appartamenti di pregio per affitti brevi, intercettando così la domanda di locazioni turistiche.

4. Riduzione delle Sanzioni e Agevolazioni per la Regolarizzazione

Il nuovo sistema di regolarizzazione introduce anche sanzioni più contenute per le violazioni edilizie. Le sanzioni sono state ridotte per favorire i proprietari e gli investitori che intendono regolarizzare gli immobili. Ad esempio, il contributo di costruzione per la sanatoria è stato ridotto, rendendo l’operazione di adeguamento economicamente più conveniente rispetto alle versioni precedenti del provvedimento.

Esempio Pratico: Per una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria, ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/2001, la sanzione sarà quantificata in una misura tra 1.032 e 10.328 euro, rispetto ai precedenti importi che potevano essere molto più elevati. Questo rende molto più accessibile per gli investitori la messa a norma di immobili con piccole irregolarità.

5. Incentivi Fiscali e Agevolazioni per la Riconversione

Il Decreto Salva Casa prevede anche incentivi fiscali per chi decide di riconvertire edifici con destinazioni d’uso obsolete in abitazioni moderne. Questi incentivi possono includere:

• Riduzione delle Imposte Locali: Il decreto consente una riduzione delle imposte locali come l’IMU (Imposta Municipale Unica) per un periodo definito per gli immobili riconvertiti da uso commerciale o industriale a residenziale. Questa riduzione può arrivare fino al 50% per i primi cinque anni dalla riconversione, incentivando in modo significativo il recupero di immobili inutilizzati.
• Detrazioni Fiscali per Ristrutturazioni: Gli investitori possono accedere a detrazioni fino al 50% per i costi sostenuti per la ristrutturazione degli edifici, come previsto dall’art. 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). Queste detrazioni si applicano agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. È possibile detrarre tali spese fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, offrendo un importante vantaggio economico per chi intende riconvertire edifici a uso residenziale.
• Credito d’Imposta per la Riqualificazione Energetica: Per incentivare ulteriormente la riconversione, il decreto include la possibilità di ottenere un credito d’imposta per gli interventi volti a migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Questo credito può essere utilizzato in compensazione con altre imposte o ceduto a terzi, facilitando la copertura dei costi iniziali degli interventi.
• Esenzioni dal Contributo di Costruzione: In caso di riconversione di un immobile da uso non residenziale a residenziale, il contributo di costruzione può essere parzialmente o totalmente esentato, riducendo significativamente i costi di trasformazione e migliorando la fattibilità finanziaria dell’operazione.

Esempio Pratico: Se un investitore intende convertire un vecchio edificio industriale in appartamenti moderni per giovani professionisti, può beneficiare sia di riduzioni fiscali che di crediti d’imposta per miglioramenti energetici. Questo riduce drasticamente il costo complessivo del progetto, migliorando la redditività a lungo termine.

6. Opportunità per gli Investitori

Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa rappresentano un’importante opportunità per il settore immobiliare, soprattutto per coloro che operano in mercati urbani ad alta densità o in aree caratterizzate da una forte domanda di locazioni. La possibilità di regolarizzare rapidamente immobili con difformità di piccola entità e la riduzione delle sanzioni associate rende più attrattivo l’investimento in questo segmento.

Suggerimenti per gli Investitori:

• Valutare le opportunità di investimento in immobili che potrebbero beneficiare delle nuove tolleranze e regolarizzazioni semplificate.
• Sfruttare il cambiamento dei requisiti di agibilità per sviluppare mini-appartamenti in contesti urbani, aumentando il valore degli immobili attraverso la messa a norma facilitata.
• Pianificare cambi di destinazione d’uso per immobili commerciali, magazzini o uffici non più redditizi, approfittando delle semplificazioni introdotte dal Decreto.

Esempio Pratico: Investitori che dispongono di magazzini o piccoli negozi in quartieri in fase di riqualificazione possono approfittare delle nuove normative per convertire questi immobili in unità residenziali, rispondendo alla crescente richiesta di abitazioni nelle città metropolitane.

Conclusioni 

Il Decreto Salva Casa rappresenta una svolta per il settore immobiliare, rendendo molte operazioni precedentemente ostacolate dalla burocrazia più semplici e convenienti. Gli investitori che sapranno cogliere queste opportunità avranno la possibilità di ottenere significativi vantaggi sia in termini economici che strategici. La possibilità di regolarizzare gli immobili, di riconvertire edifici con destinazioni d’uso poco redditizie, e di ottenere incentivi fiscali rende il 2024 un anno cruciale per chi investe nel mercato immobiliare.

Grazie a queste misure, sarà possibile ridurre sensibilmente i costi di adeguamento, migliorare la sostenibilità dei progetti e aumentare il rendimento degli investimenti. Gli investitori potranno rispondere alla crescente domanda di alloggi in contesti urbani, sfruttando al meglio le nuove agevolazioni fiscali e la semplificazione delle normative edilizie.