Il fenomeno del cohousing, specialmente nella sua declinazione rivolta agli anziani (senior cohousing) e alle coabitazioni intergenerazionali, sta acquisendo un’importanza crescente nel panorama abitativo italiano. Oltre a costituire una soluzione abitativa innovativa per una popolazione in costante invecchiamento, il cohousing rappresenta un’area di particolare interesse per gli operatori del settore immobiliare. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato lo studio n. 54-2024/P, intitolato “Accordi di convivenza solidale tra anziani”, per fornire un primo quadro di riferimento normativo e contrattuale, anticipando la necessaria regolamentazione legislativa.

Quadro normativo: la legge 33/2023 e la delega legislativa

La legge n. 33/2023 ha formalmente riconosciuto il senior cohousing e il cohousing intergenerazionale, delegando il Governo all’emanazione di uno o più decreti legislativi per disciplinare le politiche abitative in favore degli anziani. Il contesto normativo attuale è quindi in fase di sviluppo, ma la crescente domanda di soluzioni abitative innovative, che combinino flessibilità e sostenibilità, rappresenta un terreno fertile per gli sviluppatori immobiliari.

Opportunità immobiliari e giuridiche per gli sviluppatori

Dal punto di vista degli sviluppatori immobiliari, il cohousing si configura come un’opportunità interessante non solo in termini di rigenerazione urbana, ma anche per l’ottimizzazione dell’offerta abitativa destinata a una popolazione in crescita. Secondo le stime Istat, entro il 2050 la quota di over 65 in Italia passerà dal 23,5% al 34,9%, con una crescente quota di individui che vivranno da soli, spesso in abitazioni sovradimensionate rispetto alle loro necessità.

Per gli sviluppatori, questo fenomeno apre la strada a operazioni immobiliari che mirano alla riconversione di immobili sottoutilizzati, alla riqualificazione di complessi esistenti e alla creazione di nuove residenze dedicate. La creazione di strutture per il cohousing offre inoltre vantaggi giuridici e fiscali, grazie alla possibile implementazione di modelli contrattuali flessibili e adattabili alle diverse esigenze degli investitori e dei futuri coabitanti.

Tipologie contrattuali e profili giuridici rilevanti

Nello studio del Notariato vengono individuate le principali tipologie contrattuali applicabili al cohousing, offrendo uno spunto per sviluppatori e investitori. In particolare, si individuano tre forme principali di godimento dell’immobile:

1. Compravendita: ciascun cohouser può acquistare una quota di proprietà o di comproprietà dell’immobile. Questo modello è particolarmente adatto in contesti di cohousing privato, dove i partecipanti vogliono garantirsi un diritto reale sull’immobile, usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa o per interventi di riqualificazione energetica.
2. Locazione: l’immobile può appartenere a un terzo soggetto, pubblico o privato, che lo concede in locazione ai cohousers. In questo caso, la stipula di contratti di locazione a lungo termine, eventualmente accompagnati da opzioni di riscatto, può generare redditi stabili per gli investitori, riducendo i rischi connessi all’invenduto.
3. Comodato d’uso gratuito: in alcuni casi, specialmente quando il cohousing è promosso da enti pubblici o privati a scopo sociale, gli immobili possono essere concessi in comodato gratuito. Questa soluzione è particolarmente interessante per gli sviluppatori che desiderano partecipare a progetti di rigenerazione urbana promossi dagli enti locali, accedendo a incentivi pubblici e agevolazioni fiscali.

Necessità di un regolamento interno

Indipendentemente dalla forma contrattuale adottata, è essenziale per i cohousers dotarsi di un regolamento interno che disciplini la gestione della vita comune. Tra gli aspetti giuridici rilevanti, lo studio del Notariato sottolinea la necessità di regolamentare:

• Requisiti di partecipazione: la definizione delle condizioni per entrare a far parte della comunità, con particolare attenzione alla sostenibilità della convivenza a lungo termine.
• Gestione dei servizi comuni: regole per la gestione di spazi condivisi, che possono includere aree comuni, servizi di assistenza e gestione amministrativa, che andrebbero strutturati secondo modelli contrattuali chiari per prevenire conflitti tra coabitanti.
• Recesso e subentro: la previsione di clausole contrattuali che disciplinino il recesso di un cohouser, la morte o sopravvenuta incapacità, e le modalità di subentro di nuovi partecipanti. In questo contesto, la forma pubblica dell’atto o la scrittura privata autenticata, raccomandata dal Notariato, garantisce stabilità e sicurezza giuridica ai rapporti tra le parti.

Prospettive giuridiche per una normativa futura

Lo studio del Notariato sottolinea l’importanza di un intervento normativo organico che possa consolidare le pratiche emergenti nel cohousing e garantire maggiore certezza giuridica agli sviluppatori immobiliari e agli investitori. In particolare, il Notariato propone:

• Definizione dei titoli di godimento dell’immobile: chiarendo la natura giuridica del diritto di godimento dei cohousers, sia in caso di proprietà, locazione o comodato d’uso.
• Regolamentazione della coabitazione solidale: individuando chiaramente chi possa qualificarsi come “coabitante solidale” e prevedendo un insieme di diritti e doveri specifici per le convivenze non affettive o familiari.
• Stipula e trascrizione dei contratti: stabilendo che i contratti di cohousing debbano essere redatti in forma pubblica o con scrittura privata autenticata e trascritti nei registri immobiliari, a pena di nullità, per tutelare la posizione giuridica delle parti e prevenire conflitti successivi.

Conclusioni: il cohousing come nuova frontiera immobiliare

Per gli sviluppatori immobiliari, il cohousing rappresenta una delle aree più promettenti nel futuro del settore. Le opportunità derivano non solo dal potenziale di mercato legato alla crescente domanda di soluzioni abitative per anziani, ma anche dalla possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali e incentivi pubblici per progetti che promuovano la rigenerazione urbana e la sostenibilità.

La creazione di una normativa chiara e strutturata faciliterà l’ingresso di investitori nel mercato del cohousing, garantendo stabilità e sicurezza contrattuale. Con l’aumento della popolazione anziana e una domanda crescente di modelli abitativi più flessibili, il cohousing si prospetta come una delle più interessanti innovazioni per il settore immobiliare dei prossimi decenni.